گروه مسکن- بهشاد بهرامی: دولت در دو سال گذشته همزمان با شروع فصل نقل‌وانتقال در بازار اجاره، برای مقابله با سلب آسایش ناشی از «انفجار اجاره‌بها» که چند هفته زودتر از تابستان علائم آن در بازار بروز کرده بود، دست به استفاده از ابزار تنبیهی زد و با تعیین سقف تعزیرات برای جلوگیری از افزایش نرخ اجاره از یک حد معین، عملا عایدی مالکان آپارتمان‌های اجاره‌ای را محدود کرد.
این شیوه – اعمال محدودیت برای موجران- اگر چه ابزاری رایج در برخی بازارها برای کنترل قیمت محسوب می‌شود؛ اما با خصلت فعلی بازار اجاره، پیامد اعمال این نوع محدودیت می‌تواند واکنش‌منفی طرف عرضه –موجران- باشد.
حمیده امکچی کارشناس برنامه‌ریزی شهری، در مطالعه‌ای که درباره بازار اجاره‌داری در ایران انجام داده، به این جمع‌بندی رسیده است که عایدی سرمایه و نرخ بازدهی در بازار اجاره برای سرمایه‌گذاران این بازار –موجران- در مقایسه با سایر بازارها با توجه به خواب سرمایه، پایین است و انگیزه کافی برای اجاره‌داری وجود ندارد، بنابراین مداخله دولت در تعیین اجاره‌بها ممکن است جمعیت خرد اجاره‌دارها را تهدید کند و به خروج سرمایه‌گذاران و در نتیجه کاهش عرضه منجر شود؛ در حالی که در سمت تقاضا، سهم خانوارهای مستاجر حداقل تا سال95 رو به افزایش است و به 40 درصد کل بازار مسکن خواهد رسید.
این کارشناس برنامه‌ریزی شهری درباره آنچه به فشار اجاره‌بها معروف شده نیز می‌گوید: بررسی افت‌وخیز 20 ساله نرخ اجاره و قیمت مسکن نشان می‌دهد میانگین نرخ رشد اجاره‌بها و نرخ رشد قیمت مسکن تقریبا یکسان است و حتی این دو در مقایسه با نرخ تورم نیز فاصله فوق‌العاده ناچیزی دارند؛ اما مشکل بازار اجاره به فاکتورهای اقتصادی نظیر دستمزد و درآمد مستاجرها مربوط می‌شود که چون سرعت افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها بیشتر از میزان افزایش حقوق است، سهم این هزینه بزرگ شده است.
نتایج این بررسی به شرح زیر است:
سه نوع تقاضا در بازار اجاره
واقعیت این است که در بخش تقاضا، سه جریان موازی در چند دهه گذشته موجب افزایش تقاضا برای مسکن اجاره‌ای شده است، در حالی که بخش عرضه متناسب با این جریان تدارک کافی ندیده و همین امر نیز نخستین گام از فرآیند بروز عدم کارآیی در این حوزه را رقم زده است. این افزایش تقاضا اولا به سبب زاد و ولد و افزایش سریع جمعیت در دهه‌های 5013و 60 بوده که موجب جوان‌تر شدن ساخت جمعیتی کشور در دهه‌های بعد و حضور پرشمارتر آنها در بازار مسکن برای تامین سرپناه در آغاز زندگی مستقل و تشکیل خانوار جدیدشان بوده، که معمولا به دلیل عدم امکان حضور در بازار مسکن ملکی، روانه بازار استیجار می‌شوند.. دوما شهری شدن پرشتاب در چند دهه گذشته، کشوری با جمعیت روستایی 70 درصدی در دهه 1330 را، در دهه 1390 با بیش از 70 در صد جمعیت شهری، به جامعه‌ای شهرنشین تبدیل کرده است. جامعه‌ای که به طور طبیعی سهم اجاره نشینی در آنها بالا‌تر از حوزه‌های روستایی است. و نهایتا، تغییر در الگوی اشتغال کشور که آنرا از قالب عمدتا کشاورزی خارج کرده و سهم مشاغل خدماتی و صنعتی درآن فراوانی بیشتر یافته است. ساخت و الگوی اشتغال مدرن و تحرک و پویایی ذاتی در این نوع مشاغل که احتمال جابه جایی و تغییر مکان را در آنها افزایش می‌دهد، گرایش به
اجاره نشینی در دوره‌های قبل از پایدار شدن شغل و تثبیت ساختار خانوار در یک حوزه جغرافیایی خاص را حاصل این جریان سه گانه، تقاضای قابل توجهی را وارد بازار مسکن اجاره‌ای کرده، که انتظار می‌رفت مقدمات لازم برای همراهی با آن در بخش عرضه تدارک دیده شود تا با سهولت بتوان بر آن فائق آمد.در حالی که مقایسه سهم 3/18 درصدی نحوه تصرف اجاره‌ای در سال 1365 با سهم 33 درصدی سال 1385 (یعنی افزایش حدود 2 برابری طی 20 سال) و افزایش آن تا حدود 40 درصد تا سال 1395 اهمیت کار پیش رو را نشان می‌دهد.
اما این روند به خودی خود معضل عمده‌ای به نظر نمی‌رسد، بلکه آنچه مهم است چگونگی پاسخگویی به این نیاز و مشکلاتی است که بخش تقاضا در یافتن پاسخی متناسب با شرایط خود با آن مواجه است. زیرا واقعیت این است که اگر نیاز به سرپناه با توانایی مالی کافی برای ورود به بازار، و امکان تبدیل این «نیاز» به «تقاضا» همراه باشد طبیعتا مشکلی وجود نخواهد داشت. به‌رغم اینکه به هرحال مسکن ملکی همیشه به عنوان مهم‌ترین محل تشکیل سرمایه خانوار و پشتوانه آینده برایشان مطلوب‌ترین گزینه به شمار خواهد رفت، اما اثر واقعیت‌های اجتناب‌ناپذیر در انتقال بسیاری از تقاضاهای سرپناه به بازار مسکن اجاره‌ای را نیزباید پذیرفت. در عین حال آنچه مکررا موضوع مسکن اجاره‌ای را به عنوان مشکلی برای جامعه به شمار آورده، افزایش سهم اجاره بها در سبد هزینه خانوار و افزایش