مسكنمهر در بنبست پولي
جزئيات آماري و ريالي از آخرين وضعيت مسكنمهر خلع سلاح مديران اصلي مسكنمهر در ميدان «نظارت بر پيمانكاران»
|
موانع جذب وام خانهاولی
کانالهای عرضه «اوراق» و «وام خانهاولی» در بازار تسهیلات خرید مسکن، با دو نوع شوک منفی روبهرو شد.
|
|
|
عرضه انبوه مسکن با شهرک سازی
با طراحی یک مدل مالی مستقل از تسهیلات بانکی، احداث شهرکهای مسکونی و شهرهای جدید با منابع متکی به بازار سرمایه، ممکن شد.
|
3 عامل موفقیت در ملک داری تجاری
تحقیق درباره علت ناکامی در فروش واحدهای تجاری در برخی مجتمعهای تازه افتتاح شده، مشخص میکند: یک یا دو عامل از مجموع 3عامل کلیدی برای تجاریسازی موفق، در این املاک رعایت نشده است و ضعف ناشی از عدم مدیریت صحیح یا عدم استفاده از دانش فنی مربوطه، بهرهبرداری از سرمایهگذاری انجام شده را با مشکل مواجه کرده است.
|
مظنون رکودساز دربازارمسکن
«تاکتیک» جدید برای خروج از بازار راکد رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران از قیمتسازی به نفع متقاضیان میگوید
|
چراغ سبز به معاملات مسکن
قیمت مسکن در تهران مطابق پیشبینیهای قبلی، برای ششمین ماه متوالی وضعیت «تثبیت» را حفظ کرد و از نوسانات محسوس در امان ماند.
|
فرمول جدید در ساختوساز
ثبات قیمت «زمین» در نیمه اول امسال که بهدنبال تخلیه حباب دو سال قبل، حاصل شد، فرمول «مشارکت در ساخت» را تغییر داد.
|
مسیر جدید برای شارژ پروژهها
وزارت راه و شهرسازی در لایحه بودجه سال آینده، دو طرح را برای تامین مالی مگاپروژههای بخش مسکن و ساختمان پیشنهاد کرده است که در صورت تصویب، یک مسیر جدید و «ساختار یافته» برای تزریق منابع به پروژههای عمرانی، جایگزین مسیرهای نیمهمسدود «بودجه دولتی» و «تسهیلات بانکی» خواهد شد. در قالب این پیشنهاد، بخشی از داراییهای ملکی این وزارتخانه – عمدتا زمینهای خام - تا سقف 5000 میلیارد تومان در اختیار بانک مسکن قرار میگیرد تا هم سرمایه بانک افزایش یابد و هم اینکه امکان انتشار اوراق بهادار به حجم 5 میلیارد دلار فراهم شود.
|
سپر ضد سفته بازی وام مسکن
محل مبادله اوراق تسهیلات خرید مسکن –بازار بالادست معاملات ملک- در کمتر از یک هفته گذشته، تحتتاثیر «انتشار اوراق جدید با قابلیت پرداخت 70 میلیون وام بدون سپرده» قرار گرفته و حجم فروش برگههای امتیاز این تسهیلات، دستکم 50 درصد افزایش پیدا کرده است. شواهد بازار اوراق وام مسکن نشان میدهد بیش از 95 درصد خریداران اوراق را متقاضیان مصرفی تشکیل میدهند که گروهی از آنها قصد دارند مابهالتفاوت بهای آپارتمانی را که ماههای قبل بهصورت قولنامهای خرید کرده بودند، به فروشنده پرداخت کنند و گروه دیگر میخواهند به کمک امتیاز وام جدید، ظرف ماههای آتی برای خرید مسکن اقدام کنند و معاملات ملک را رونق دهند. تسلط کامل مصرفکنندهها بر اوراق مسکن، ناشی از حفاظ ضد سفتهبازی تعریف شده برای اوراق وام 70 میلیونی است که طبق آن، فروش اوراق تا 4 ماه پس از خرید، ممنوع است. این ممنوعیت، امکان نوسانگیری و سفتهبازی با اوراق تسهیلات مسکن را سلب میکند؛ بهطوریکه آثار مثبت آن از سهشنبه گذشته (آغاز ارائه اوراق جدید) تاکنون، جلوی رشد محسوس قیمت فروش اوراق را گرفته است. طی روزهای اخیر، هزینه دسترسی به وام 70 میلیونی، 2 تا 3 درصد در نوسان بود. دستهای از مخاطبان این تسهیلات در عین حال با چهار نکته انحرافی روبهرو هستند.
|
برندگان جهانی بازار مسکن
گزارش یک موسسه تحقیقات بینالمللی درباره برندگان بازار املاک 2015 که براساس بیشترین تورم مسکن شهری محاسبه شده، حاکی است بالاترین میزان رشد قیمت مستغلات در سال گذشته میلادی با نرخ 4/ 20 درصد برای ونکوور کانادا به ثبت رسید و لندن با اخذ «مالیات تمبر»، از جهش قیمت ملک در امان ماند. بررسیهای «نایتفرانک» همسو با آمار صندوق بینالمللی پول، از کند شدن روند رشد شاخص قیمت جهانی مسکن حکایت دارد. این شاخص بعد از تخلیه حباب در سال 2011، افزایش یافت؛ اما شیب رشد آن در سال جاری میلادی کمتر خواهد شد.
|
متراژهای پیشرو معاملات مسکن
معاملات ملک در تهران به موازات افزایش در حجم خرید آپارتمان، با رشد چشمگیر در فروش واحدهای مسکونی میان متراژ و کم قیمت مواجه شد که این اتفاق بیانگر اصابت وام 70 میلیونی به جامعه متقاضیان هدف است. 6 نشانگر در معاملات مسکن، از پیشرو بودن واحدهای کمتر از 70 مترمربع خبر میدهد؛ بهطوریکه حجم فروش این آپارتمانها نسبت به پاییز 4/ 31 درصد افزایش یافته و سهمشان از کل معاملات ماهانه به نزدیک 45 درصد رسیده است. 54 درصد واحدهای فروخته شده در دی، حداکثر 250 میلیون تومان قیمت داشتهاند.
|
توقف کاهش قیمت زمین
گزارش مرکز آمار ایران از وضعیت بازار مسکن در پاییز سال 94 نشان میدهد، روند کاهنده قیمت مسکن متوقف شده است. شتاب افت معاملات زمین هم به نصف رسیده، به این معنا که رویکرد در معاملات زمین که مقدمه ساخت و ساز است نسبت به نیمه اول سال 94 کمتر شده است. در نیمه اول سال 94خرید وفروش زمین 40 درصد نسبت به نیمه اول سال گذشته کاهش پیدا کرده بود اما در پاییز امسال 20 درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته کاهش داشته است. متوسط قیمت فروش هرمتر مربع زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی معامله شده ازطریق بنگاههای معاملات ملکی در شهر تهران متری 4 میلیون و 410 هزار تومان بوده است که نسبت به فصل تابستان 4/ 0 درصد رشد داشته و نسبت به فصل مشابه سال قبل بدون تغییر بوده است وهمچنین تعداد معاملات فروش زمین یا زمینهای مسکونی کلنگی انجام شده ازطریق بنگاههای معاملات ملکی در شهر تهران 8/ 1 درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل 9/ 23 درصد کاهش داشته است.
|
دو تکلیف برای بازار مسکن 95
مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی نقشه جدید ساخت و ساز مسکن در سال 95 را ترسیم کرد. حسین عبده تبریزی با اشاره به تحولات سالهای گذشته در بازار معاملات مسکن و ساخت و ساز آپارتمان، تاکید کرد: اگر چه سقف وام خرید مسکن به منظور تقویت توان مالی متقاضیان مصرفی آپارتمانها افزایش پیدا کرده است اما دو تکلیف عمده بهعنوان دو ماموریت بازار مسکن در سال 95 باید اولا از جانب نظام بانکی کشور و ثانیاً از طرف انبوهسازان محقق شود تا این دو ماموریت بتواند در نقش مکمل وامهای جدید در جهت رونق بخش مسکن موثر واقع شود.
|
خطر انحراف متراژ در ساختوساز
وامهای جدید ساخت مسکن با تحریک سازندهها به احداث آپارتمانهای بالای 120 مترمربع در تهران و شهرهای بزرگ، باعث رونق ساختوسازهای بزرگ متراژ میشود. با احتساب میانگین هزینه احداث بنای مسکونی، سقف تسهیلات ساخت در کل شهرها بهطور متوسط، از عرضه آپارتمانهای با مساحت 142 مترمربع پشتیبانی کامل میکند؛ درحالیکه، متوسط قدرت فعلی وامهای خرید معادل 40 مترمربع است. به همین دلیل اصلاح ضوابط تسهیلات با هدف تشویق ساخت واحدهای کوچک پیشنهاد شده است.
|
ساخت مسکن با فهرست بهای 93
قطعه آخر از پازل 6 تکه مربوط به «رونق سرمایهگذاری ساختمانی در سال 95» با دستیابی به سه دسته اطلاعات آماری درباره «قیمت تمامشده مسکن» تکمیل شد. از آخرین وضعیت هزینهها در بازار ساختوسازهای مسکونی حاکی است: در حال حاضر سازندههای مسکن در تهران برای احداث پروژههای جدید، نهتنها از تورم سالانه حتی ناچیز در دو جزء اصلی پروژههای ساختمانی در امان هستند که ساختوسازهای سال 95 را میتوانند با فهرست بهای سال 93 شروع کنند.
|
تغییر ماموریت متولی وام مسکن
مسوولیت بانک عامل بخش مسکن در برابر متقاضیان خرید و ساخت، با هدف «ظهور رونق حداکثر تا نیمه امسال» تغییر کرد. شعب بانک مسکن سراسر کشور بهعنوان «عاملیت پرداخت» 10 نوع تسهیلات جدید ساخت و خرید، موظف شدهاند شکل سنتی وامدهی را که به صورت گیشهای و بدون مشاوره مالی انجام میشود، کنار بگذارند. این بانک در شکل جدید، باید با برقراری ارتباط متعارف و موثر با متقاضیان، نیاز مالی خریداران مصرفی و سازندههای مسکن را شناسایی و متناسب با ویژگی اقتصادی آنها، یک یا ترکیبی از انواع تسهیلات را ارائه کند.
|
مسکن تابستان از نگاه واسطهها
50 مشاور املاک از مناطق 22 گانه شهر تهران در نظرسنجی که برای بررسی وضع موجود بازار ملک انجام شد، اعلام کردند: هم اکنون شرایط کافی برای رونق معاملات مسکن در تابستان 95 فراهم است. در این نظرسنجی، غالب شرکتکنندگان از «مصمم بودن تقاضای مصرفی به خرید آپارتمان» و همچنین «عرضه واحد با قیمت سال گذشته» خبر دادند و در عین حال، شرایط فعلی را «فاز انتقال» از رکود به رونق توصیف کردند. مراجعه به بنگاهها افزایش یافته و طرفین معامله بر آپارتمانهای میانمتراژ متمرکز هستند.
|
برج باغها در خط پایان
شورای شهر تهران در قالب یک طرح، «ممنوعیت ساخت برج باغ» را در دستور کار قرار داد و در صورت تصویب نهایی، ساختوساز در اراضی باغی کمتر از 5 هزار مترمربع، حداکثر تا 4 طبقه، مجاز میشود و کاربری باغات بزرگتر به «پارک جنگلی، فضای عمومی و مزارع کشاورزی» تغییر مییابد. در قالب این طرح، شهرداری مکلف به تهیه «شناسنامه» برای کلیه اراضی سبز است. همچنین بانک اطلاعاتی حاوی آدرس باغات، تعداد درختان و هویت مالکان باید در دسترس عموم قرار گیرد تا ریسک باغکشی افزایش پیدا کند.
|
سرایت شهرفروشی به چهار کلانشهر
ویروس «تغییر کاربری و فروش تراکم» که کارشناسان و مسوولان حوزه شهرسازی از آن تحتعنوان «شهر فروشی» نام میبرند، از تهران به سایر کلانشهرها سرایت کرده و میانگین سهم «درآمد حاصل از انواع عوارض ساختوساز» در بودجه شهرهای بزرگ به نزدیک 80 درصد رسیده است. این نوع درآمد بهخاطر نوسانات دورههای رکود و رونق مسکن، ناپایدارترین منبع مالی شهرداریها محسوب میشود؛ اما دسترسی راحت به آن، باعث غفلت از منابع درآمدی پایدار شده است. نتایج یک مطالعه، پنج منبع مالی مستمر را برای پوشش 100 درصدی هزینه کلانشهرها معرفی کرده است.
|