دسته‌بندی جدید در بازار مسکن
تحقیقات میدانی و اظهارات واسطه‌های ملکی شهر تهران از ایجاد دسته‌بندی جدید در بازار معاملات واحدهای مسکونی حکایت دارد.در شرایطی که بازار معاملات واحدهای مسکونی طی دو ماه گذشته با رشد محسوس و قابل توجه سطح قیمتهای پیشنهادی مواجه شده است تازه‌ترین فایل‌های فروش عرضه شده به بازار معاملات مسکن نشان می‌دهد طبقه‌بندی جدیدی در بازار معاملات مسکن در حال شکل‌گیری است.
|
الگوی احیای وام ساخت
ارتباط ساخت‌و‌سازهای مسکونی تهران با تسهیلات بانکی، تقریبا قطع است و سازنده‌های پایتخت به ۵ دلیل ترجیح می‌دهند از مسیری غیر از دریافت وام، پروژه‌ها را تامین مالی کنند. سهم پروژه‌های ساختمانی استان تهران از وام‌های پرداختی در ماه‌های اخیر، کمتر از ۲ درصد بوده؛ درحالی‌که حجم استفاده از وام ساخت در برخی استان‌ها چندین برابر تهران است. تعلق نگرفتن وام به پروسه خرید زمین، مهم‌ترین علت عدم استقبال سازنده‌های تهرانی از وام است. الگوی تامین مالی مسکن در سه کشور می‌تواند وام ساخت را احیا کند.
|
پیام تورم ملکی از ۲۲ منطقه
روند کم شدن فاصله قیمتی بین بازار مسکن مناطق لوکس و مصرفی در پایتخت متوقف شد. طی ماه‌های اخیراز شروع رونق معاملات در اواخر پارسال تا میانه بهار امسال - تحت‌تاثیر شیب تند تورم ملکی در مناطق متوسط، فاصله قیمت آپارتمان‌ها بین مناطق یک و پنج کاهش یافت؛ به‌طوری‌که سطح قیمت واحدهای مصرفی به سمت واحدهای لوکس و گران‌قیمت سوق پیدا کرد. اما هم‌اکنون با رشد معاملات خانه‌های لوکس و خروج خریداران مصرفی، احیای رابطه متعارف بین قیمتهای منطقه‌ای شروع شده است.
|
نجات مسکن از برزخ دلار؟
اجرای کامل بسته جدید ارزی، بازار معاملات مسکن را از برزخ ناشی از نااطمینانی به آینده دلار نجات می‌دهد. بررسی‌ها درباره تاثیر مهم‌ترین تصمیم اقتصادی دولت بر بازار ملتهب املاک حاکی است: احیای سازوکار بازار برای مبادله دلار چون به مهار شوک‌های پی‌در‌پی منجر می‌شود، در کوتاه‌مدت اثر روانی مثبت بر رفتار دو سمت عرضه و تقاضای مسکن دارد. طی ماه‌های اخیر جو روانی بازار مسکن به شدت متاثر از نوسانات مخرب ارزی بود. دو سناریو درباره تاثیر میان‌مدت «بسته» بر متغیرهای بازار مسکن مطرح است.
|
دو رکورد جدید در بازار مسکن
تغییرات غیر هم‌جهت «سطح قیمت» و «حجم معاملات» در بازار مسکن تهران شدت گرفت. آمار دفتر اقتصاد مسکن از وضعیت خرید و فروش ملک در تهران طی شهریور نشان می‌دهد به‌رغم کاهش ۲۰ درصدی تعداد واحدهای فروش‌رفته در این ماه نسبت به مرداد، متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان ظرف یک ماه ۹ درصد افزایش پیدا کرده است که بیشترین تورم ماهانه ملکی از اردیبهشت ۹۲ تاکنون محسوب می‌شود. بررسی‌ها درباره دو نبض متفاوت در بازار مسکن پایتخت، از ۳ پیش‌برنده تورم ملکی در شرایط شبه رکود، حکایت دارد.
|
بازار آپارتمان‌های تا یک میلیارد تومان
تا سال گذشته اصطلاح «آپارتمان‌های میلیاردی» تنها به خانه‌هایی اختصاص داشت که یا در مناطق لوکس تهران به ویژه مناطق یک، ۳ و بخش‌هایی از منطقه ۲ احداث شده بودند یا اینکه به دلیل متراژ بالا و امکانات ویژه آپارتمان، لوکس محسوب می‌شدند، اما جهش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر سبب شده قیمت آپارتمان‌های مصرفی به محدوده یک میلیارد تومان برسد.
|
افت هیجان ارزی در بازار مسکن
کمترین حجم معاملات خرید آپارتمان در ۴ سال گذشته - بدون احتساب ماه‌های تعطیل فروردین - برای مهر ماه ۹۷ رقم خورد. ماه گذشته کمتر از ۹ هزار خانه در تهران فروخته شد که نزدیک به ۱۰ درصد کمتر از معاملات شهریور بود. کاهش توام شیب تورم ماهانه مسکن و حجم معاملات در مهر، بیانگر افت هیجان ارزی در این بازار است. در پی کاهش قیمت دلار، ترس گروهی از متقاضیان مسکن بابت اثر تورمی تداوم شوک ارزی، کم شد و تغییر رفتار خریدار و فروشنده آپارتمان، دامنه افزایش ماهانه قیمت را محدود کرد.
|
علائم احیا در بازار «نوساز»ها
جزئیات دو گزارش رسمی از وضعیت بازار معاملات و تغییرات هزینه‌ای ساخت واحدهای مسکونی شهر تهران از بروز علائم احیا در بازار فروش آپارتمان‌های نوساز خبر می‌دهد.
|
بازار دوم برای مصالح ساختمانی
مقدمات راه‌اندازی «بازار دوم مصالح ساختمانی» فراهم شد. روز گذشته طرح تامین مالی زنجیره ساخت‌وساز در چهارمین جلسه شورای هماهنگی مسکن مورد موافقت وزیر راه و شهرسازی قرار گرفت. براساس این طرح که تا پایان هفته جاری نهایی می‌شود، یک بانک عامل در جریان خرید و فروش مصالح ساختمانی بین تولیدکننده مصالح و سازنده مسکن، ورود پیدا می‌کند و با تضمین تعهدات طرفین نسبت به هم، امکان معامله غیرنقد، پیش‌فروش یا خرید اعتباری مصالح ساختمانی را به‌وجود می‌آورد. بازار دوم مصالح ساختمانی ۹ قابلیت دارد.
|
فریز معاملاتی در بازار املاک پایتخت
اولین برداشت از بازار مسکن ۹۸ به فاصله ۱۰ روز از شروع به کار واقعی بازار معاملات ملک از فریز شدن خرید وفروش واحدهای مسکونی به دلیل عبور کف قیمتهای پیشنهادی از سقف قدرت خرید متقاضیان، حکایت دارد.
|
کلید افزایش عرضه مسکن
طرح «راه‌اندازی لیزینگ مسکن» برای بار دوم طی ۵ سال گذشته در دستور کار قرار گرفت. این طرح با هدف انجمادزدایی از بازار ملک هم در حوزه فروش آپارتمان‌های تازه‌ساز و هم واحدهای مسکونی در حال ساخت، ابتدا موجب تقویت قدرت خرید بخشی از تقاضای مسکن که تاکنون از سبد تسهیلات ملکی محروم بود‌ه‌اند، می‌شود و در نهایت باعث افزایش عرضه مسکن خواهد شد.
|
ترمز تورم مسکن در پایتخت
شیب تورم ماهانه مسکن در پایتخت تا نزدیکی «صفر» کاهش پیدا کرد. کارنامه معاملات املاک مسکونی در ماه تیر نشان می‌دهد تحت‌تاثیر عقب‌نشینی دسته‌جمعی تقاضای مصرفی و غیرمصرفی در بازار مسکن شهر تهران، روند رشد قیمت تا حدی کند شد که در فاصله انتهای بهار تا ابتدای تابستان، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی ۴/ ۱ درصد رشد کرد. قیمت مسکن در پایتخت طی بهار امسال به‌طور میانگین ماهانه تا ۷ درصد افزایش یافته بود. اکنون رشد خفیف قیمت بیانگر تحقق انتظارات غالب در بازار ملک برای شکل‌گیری دوره «پساجهش» است.
|
اتاق فکرمجلس مطرح کرد؛ سه اقدام اورژانسی برای احیای بازار مسکن
نسخه تنظیم و رونق بازار مسکن تهران و شهرهای بزرگ از سه جبهه، به دولت ارائه شد. بازوی پژوهشی مجلس ضمن «آسیب‌شناسی» آنچه تحت‌عنوان التهاب قیمتی طی یک سال اخیر در بازار ملک رخ داد و همچنین «معرفی» نفع‌بردگان و زیان‌دیدگان این وضعیت، مسیر نجات بازار مسکن به سمت «رونق» عرضه مناسب و معاملات مصرفی را در «احیای قدرت خرید خانه‌اولی‌‌ها، اخذ سه نوع مالیات از سوداگری و همچنین تحریک ساخت‌وساز» معرفی کرده است.
|
احیای رقابت ساختمانی با فرمان قضایی
مسیر اتصال ارائه‌دهندگان خدمات مهندسی به سازنده‌ها و مالکان متقاضی ساخت مسکن با صدور فرمان قضایی برای بازگرداندن فضای رقابتی به حوزه خدمات مهندسی، برای سومین بار طی سه سال گذشته تغییر کرد. با توقف بخشنامه معرفی مهندس ناظر ساختمان از مسیر سازمان نظام مهندسی از سوی دیوان عدالت اداری، حق انتخاب مهندس ناظر برای سازنده‌های مسکن بار دیگر به رسمیت شناخته شد.
|
ریشه‌یابی چرخش تورم مسکن
افت قیمت ملک در ۱۰ منطقه تهران، عامل چرخش تورم مسکن پایتخت در اولین ماه پاییز مشخص شد. قیمت مسکن در تهران بعد از دو ماه کاهش ماهانه پی در پی، در مهر ماه کمتر از یک درصد افزایش یافت
|
وزن‌کشی استانی رکود مسکن
بازار معاملات مسکن در غالب استان‌های کشور طی تابستان امسال رکود را سنگین‌تر از آنچه در پایتخت رقم خورد، تجربه کرد. اطلاعات مرکز آمار ایران نشان می‌دهد نیمه اول امسال با تغییر فصل از بهار به تابستان در حالی که حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران ۲۰ درصد کاهش پیدا کرد در ۳۰ استان دیگر با افت سنگین ۳۴ درصدی روبه‌رو شد. تفاوت جغرافیایی در ابعاد رکود مسکن به «میزان آسیب‌پذیری استانی» تقاضا در برابر جهش قیمت یک سال اخیر مربوط است. تابستان امسال قیمت مسکن در اکثر شهرها به ثبات نسبی رسید.
|
قسط و قدرت وام جدید مسکن
سقف نوعی از تسهیلات مسکن بعد از ۴ سال تثبیت به‌رغم افزایش شدید قیمت ملک، سرانجام با تصویب شورای پول و اعتبار افزایش یافت. «وام ترکیبی» اوراق مسکن در تهران از ۸۰ میلیون به ۱۴۰ میلیون تومان افزایش پیدا کرده است که شامل ۱۰۰ میلیون وام خرید و ۴۰ میلیون تومان وام جعاله می‌شود. در مراکز استان‌ها و شهرهای کوچک نیز این نوع وام به ترتیب به ۱۲۰ میلیون و ۱۰۰ میلیون تومان افزایش پیدا کرده است. زوج‌ها در صورتی که با هم برای خرید اوراق اقدام کنند، این تسهیلات در تهران و دو دسته شهر دیگر به ترتیب به میزان ۲۴۰ میلیون، ۲۰۰ میلیون و ۱۶۰ میلیون تومان به آنها پرداخت می‌شود. بررسی‌ها درباره نحوه تاثیرگذاری وام‌های جدید بر رفتار متقاضیان خرید مسکن نشان می‌دهد چهار تغییر در معادلات بازار در پیش است که اولین آنها به قدرت پوشش وام مربوط می‌شود. بیشترین پوشش قیمت خرید ملک با وام، در شهرهای کوچک رقم می‌خورد که میانگین آن ۷۷ مترمربع برآورد می‌شود. این تسهیلات می‌تواند رشد محسوس در معاملات مسکن شهرهای کم‌جمعیت و تحرک خفیف در شهرهای بزرگ ایجاد کند. روز گذشته اعلام شد خرید آپارتمان در تهران طی آذر ماه ۱۴۶ درصد نسبت به آبان رشد کرد که پرواز معاملاتی به حساب می‌آید.
|
|
|
بازندگان پاییزی بازار اجاره
آمارهای رسمی نشان می‌دهد آن دسته از مستاجرانی که پاییز امسال اقدام به تمدید قرارداد سال گذشته خود با موجران کرده‌اند به‌طور متوسط اجاره‌بهای بیشتری را در مقایسه با مستاجران جابه‌جا شده در بازار اجاره متقبل شده‌اند.
|
وام مخصوص املاک سالمند
خریداران خانه‌های «خیلی قدیمی» از وام مخصوص بهره‌مند می‌شوند. جزئیات بخش ناگفته مصوبه تسهیلات جدید مسکن از «افزایش ۷۷ درصدی تسهیلات ویژه آپارتمان‌های بالای ۲۵ سال ساخت» حکایت دارد. بر اساس شکل جدید پرداخت وام مسکن، در تهران به آپارتمان‌های ۲۵ تا ۳۰ سال ساخت، ۱۲۰ میلیون تومان وام ترکیبی (خرید و جعاله) تعلق می‌گیرد. بین وام‌های مخصوص و وام‌های معمولی اختلاف چندانی - در حد ۲۰ میلیون تومان- وجود ندارد، اما فاصله قیمتی خانه‌های «خیلی‌قدیمی» با «نوساز»ها قابل توجه است. املاک مشمول وام مخصوص، سه امتیاز در بازار معاملات دارند.
|