تجربه دنیا در ساخت شهرهای فردا
شهرها مکانهایی هستند که مساله و راه حل را همزمان در درون خود دارند آنها پهنه ای حاصلخیز برای علم و فناوری، فرهنگ و نوآوری، خلاقیت فردی و جمعی و کاهش تاثیر تغییرات آب و هوایی هستند؛ با این حال شهرها مکان تمرکز مشکلاتی مانند بیکاری، تبعیض و فقر نیز هستند. همه شواهد و پیش بینیها از افزایش جمعیت شهرنشین در دنیا حکایت دارند. از طرفی دیگر سازمان ملل پیشبینی میکند که تا سال 2050 تعداد جمعیت آلونکنشین و حاشیهنشین در شهرها دو برابر خواهد شد. به نظر میرسد شهرهای فردا باید در این مورد حساسیت بیشتری به خرج دهند.
|
گراف 42 ماهه از قیمت ملک
بازار خرید و فروش مسکن در کل کشور طی نیمه اول امسال رکودی عمیقتر از معاملات ملک در پایتخت را تجربه کرد. گزارش جدید مرکز آمار ایران از وضعیت قیمت مسکن، زمین و اجارهبها طی 42 ماه منتهی به نیمه اول 94 نشان میدهد، در حال حاضر شیب تغییرات قیمت ملک در شهرها به تبعیت از تهران، صاف شده و معاملات کشوری زمین و مسکن به ترتیب 36 درصد و 5/ 24 درصد افت کرده است. قیمت زمین و مسکن در کشور طی سال 91 به ترتیب 120 درصد و 53 درصد جهش کرد. مطابق گزارش مرکز آمار، بالاترین عمق رکود معاملاتی در کشور در حال حاضر در بازار زمین و کمترین عمق در بازار اجاره مسکن است.
|
نوبل معماری به مسکن «ارزانساخت»
یک معمار باتجربه در زمینه «شهرسازی اجتماعی» از شیلی، موفق شد معتبرترین جایزه جهانی معماری را تحت عنوان «پریتزکر» که بهعنوان نوبل معماری مطرح است، به خود اختصاص دهد. برنده جایزه معماری سال 2016، طراح شکل جدیدی از «مسکن اجتماعی» تحت عنوان «نیمی از یک خانه خوب» است که در قالب آن، دولتها بهخصوص در کشورهای در حال توسعه قادر خواهند شد بحران جهانی «تامین مسکن کمدرآمدها» و «رشد زاغهنشینی در حاشیه شهرها» را مرتفع کنند. در این طرح مجموعهای از آپارتمانها برای طبقه کارگری در محدوده مرکزی شهر به شکل «ساخت صرفا قسمتهای پرهزینه و اساسی ساختمان با حداکثر کیفیت» احداث میشود و واحدهای مسکونی در مرحله «پایان سفتکاری اما قابل سکونت» تحویل کمدرآمدها میشود.
|
توقف کاهش قیمت زمین
گزارش مرکز آمار ایران از وضعیت بازار مسکن در پاییز سال 94 نشان میدهد، روند کاهنده قیمت مسکن متوقف شده است. شتاب افت معاملات زمین هم به نصف رسیده، به این معنا که رویکرد در معاملات زمین که مقدمه ساخت و ساز است نسبت به نیمه اول سال 94 کمتر شده است. در نیمه اول سال 94خرید وفروش زمین 40 درصد نسبت به نیمه اول سال گذشته کاهش پیدا کرده بود اما در پاییز امسال 20 درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته کاهش داشته است. متوسط قیمت فروش هرمتر مربع زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی معامله شده ازطریق بنگاههای معاملات ملکی در شهر تهران متری 4 میلیون و 410 هزار تومان بوده است که نسبت به فصل تابستان 4/ 0 درصد رشد داشته و نسبت به فصل مشابه سال قبل بدون تغییر بوده است وهمچنین تعداد معاملات فروش زمین یا زمینهای مسکونی کلنگی انجام شده ازطریق بنگاههای معاملات ملکی در شهر تهران 8/ 1 درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل 9/ 23 درصد کاهش داشته است.
|
دو معادله ملکی در 22 منطقه تهران
مقایسه 22 منطقه تهران با سه معیار «حجم معاملات خرید مسکن»، «میزان برخورداری از امکانات شهری» و همچنین «جمعیت ساکن در هر منطقه»، از دو معادله معنادار در بازار املاک پایتخت رمزگشایی میکند. بر این اساس، بین توزیع منطقهای معاملات و سطح امکانات، رابطه معکوس و میان حجم معاملات با جمعیت مناطق رابطه مستقیم برقرار است؛ بهطوریکه 5 منطقه اول پرفروش را همان 5 منطقه پرجمعیت شهر تشکیل میدهد. این دو رابطه نشان میدهد خریداران مسکن محله مطلوب را با لحاظ 8 پارامتر از جمله «فاصله از مرکز شهر و فراوانی نوسازها» انتخاب میکنند.
|
سرعت صفرتورم مسکن
سرعت تغییرات قیمت مسکن در 30 مرکز استان به تبعیت از تهران، صفر شد. اطلاعات دفتر اقتصاد مسکن از آخرین سطح قیمت ملک در کل کشور نشان میدهد در حال حاضر میانگین وزنی قیمت هر متر مربع آپارتمان در کشور دو میلیون و 850 هزار تومان است که در مقایسه با سال گذشته، ثابت مانده است. شیب تورم کشوری مسکن بعد از جهش 34 درصدی سال 92، در سطح صاف کنونی قرار گرفته است. شرایط فعلی با توجه به قدرت 31 درصدی وام مسکن در پوشش هزینه خرید، برای معاملات مصرفی مناسب ارزیابی میشود.
|
نسخه باختباخت لیزینگ مسکن
پیشنویس «دستورالعمل راهاندازی بازار لیزینگ مسکن» که اخیرا برای نظرخواهی در اختیار بانکها قرار گرفت، حاوی یک اشکال عمده است. طبق فرمول طراحی شده، شرکتهای لیزینگ غیروابسته به بانک، در تعیین نرخ سود تسهیلات مجاز به استفاده از «مکانیزم بازار» و شرایط عرضه و تقاضا هستند؛ اما شرکت لیزینگ زیرمجموعه موسسات اعتباری، باید از تصمیمات شورای پول و اعتبار تبعیت کند. گفته میشود بانکها با توجه به هزینههای تامین بلندمدت منابع با «نرخ دستوری»، قادر به راهاندازی لیزینگ مسکن نیستند.
|
دو ریشه تعمیق رکود مسکن
روند تغییرات بلندمدت «حجم معاملات خرید» آپارتمان و همچنین «میانگین قیمت» مسکن در تهران، از حرکت همجهت و واکنش دور از انتظار متقاضیان نسبت به سطح کاهنده تورم مسکن در سال جاری حکایت دارد. تقاضای خرید مسکن در سالهای 92 و 93، مطابق انتظارات منطقی از نوع عکسالعمل متقاضیان به نحوه افت و خیز قیمت مسکن، پیش رفت. به این صورت که با افزایش 33 درصدی قیمت مسکن در سال 92 –زمان جهش- حجم خرید مسکن در آن سال 44 درصد کاهش یافت و سپس در سال 93 با فروکش کردن شیب نرخ رشد قیمت مسکن به حدود 5 درصد و تخلیه حباب، حجم خرید و فروش آپارتمان در سال گذشته 32 درصد صعود کرد.
|
معرفی گرانترین ملک بازار 2015
سال گذشته میلادی قیمت فروش یک پنتهاوس در یکی از گرانترین برجهای نیویورک سیتی که به برج میلیاردرها معروف است، بازار مسکن آمریکا را شوکه کرد. در آن زمان سقف ارزش گرانترین خانه در نیویورک100میلیون دلار بود در حالی که این خانه به قیمت 100میلیون و 500 هزار دلار فروخته شد و هنوز شوک وارد شده آرام نشده بود که املاک «چتریت» قیمت 150 میلیون دلار را برای پنتهاوسی در خیابان «550مادیسون» که یکی از خیابانهای مشهور نیویورک سیتی است، تعیین کرد. در نهایت این پنت هاوس نیز به قیمت 200 میلیون دلار فروخته شد و پس از آن نیز خانه عظیمی در برج نیمهساخته «220 سنترال پارک ساوت» که قرار است یکی از 10 برج بلند نیویورکسیتی باشد، به همین قیمت فروخته شد. این معاملات گرانقیمت مسکن در نیویورک باعث مقایسه بازار مسکن نیویورک با رقیبان جهانیاش شد. مجله «ریل دیل» که به صنعت ساختمانسازی در آمریکا میپردازد، با بررسی ثبت قیمتهای زمین در دنیا و لیستهای خریدوفروش و گزارشها و همچنین مصاحبه با کارشناسان، لیستی از گرانقیمتترین خانههای معامله شده در سال 2015 را منتشر کرد. براساس گزارش موسسه جهانی املاک ساویلز، در اوایل سال گذشته در هنگکنگ ملکی به ارزش 8/ 657 میلیون دلار فروخته شد و در نتیجه هنگکنگ را در صدر این فهرست قرار داد.
|
سود پنهان ساخت در نقاط خاص
ساختوساز مسکونی در نقاط فرسوده و قدیمی شهرها –بافتهای فرسوده- برخلاف تصور سرمایهگذاران ساختمانی، میتواند مشروط به رعایت دو اصل، سودده شود. نتایج یک بررسی نشان میدهد در یکی از کلانشهرهای کشور، مشارکت دولت و شهرداری در افزایش خدمات شهری و «بهبود فضای کالبدی مناطق کلنگی» بهعنوان اصل اول، باعث رغبت به سرمایهگذاری شده؛ به طوریکه سازندهها با تعریف پروژههای بزرگ و «تجمیع پلاکها در حد یک بلوک شهری» بهعنوان اصل دوم، موفق به نوسازی خانههای قدیمی شدند. این مدل باعث سود سالانه متوسط 27 درصد برای سازندهها شده است.
|
دهمین نمایشگاه بین الملی ساختمان اربیل عراق
یکی از بزرگترین رویدادهای صنعت ساختمان در منطقه از سال 2008 تا امروز در اربیل عراق تحت عنوان دهمین نمایشـگاه بین المـللی صنـعت ساختمان، تجهیزات شهری، ماشین آلات و تجهیزات اربیل– عراق که همزمان با نمایشگاه تخصصی صنعت سنگ و تجهیزات وابسته و نمایشگاه ماشین آلات صنعتی می باشد،
|
رابطه وام مسکن با قیمت
مهمترین پرسش کنونی فعالان بازار ملک –بهخصوص متقاضیان مصرفی- «نوع واکنش قیمت مسکن به تسهیلات جدید بانکی» است. این سوال کلیدی، در قالب یک بررسی از رابطه تاریخی بین «نوسانات قیمت مسکن و تغییر سقف وام خرید»، پاسخ داده شده و نتایج آن حاکی است طی 24 سال گذشته که دست کم در 7 مرتبه، سقف وام مسکن افزایش یافته، متناسب با «زمان تقویت وام»، عکسالعمل بازار و تاثیرپذیری قیمتها، متفاوت بوده است. در این سالها، مسوولان مالی بخش مسکن، فقط در سه دوره، با تشخیص نسبی «زمان طلایی» افزایش وام، موفق به تحریک غیرتورمی تقاضای مصرفی شدند و در چهار دوره دیگر، بهخاطر همزمانی افزایش وام با رشد فزاینده قیمت، بهعنوان «بدترین زمان» تسهیلات خرید متهم به جهش قیمت مسکن شد. تجربه دو دهه اخیر نشان میدهد «زمان طلایی» افزایش قدرت خرید مسکن، دوره بعد از جهش قیمت، یعنی زمان تخلیه حباب است که سفتهبازها از صحنه معاملات خارج شدهاند و تحریک تقاضا، صرفا خریداران مصرفی را هدف قرار میدهد. اکنون، در وامهای 100 و 160 میلیونی از یکسو، شرایط «زمان بهینه» تاحدودی رعایت شده و ازسوی دیگر این تسهیلات حاوی 10 ویژگی جدید است که اعمال آنها از سال آینده، باعث «رونق کنترل شده» در بخش مسکن میشود.
|
|
|
نقشه خرید مسکن با سبد وام
پنج مسیر بابت پرداخت تسهیلات جدید مسکن، از ابتدای سال آینده و در فواصل زمانی مختلف، برای متقاضیان مصرفی باز میشود و در این قالب، دو وام 100 میلیونی «اوراق» و 160 میلیون تومانی «یکم» به اشکال متنوع در دسترس خریداران مسکن در تهران قرار میگیرد. مسیر اول که کوتاهترین راه دستیابی به وام است، تسهیلات 110 میلیونی (100 میلیون وام اوراق و 10 میلیون وام تعمیرات) را بدون نیاز به سپردهگذاری و حتی بدون اعمال شرط «خانهاولی»، در اختیار «زوج»ها قرار میدهد. در مسیر دوم، تسهیلات 170 میلیون تومانی صندوق پسانداز یکم، مشروط به یکسال سپردهگذاری، صرفا به زوجهای خانهاولی از اسفند 95 پرداخت میشود. بانک عامل بخش مسکن در قالب مسیر سوم، امکان استفاده از «سبد» ترکیبی وامهای جدید را فراهم کرده است؛ بهطوریکه گروه خاصی از متقاضیان، از اواخر بهار سال آینده میتوانند وام 140 میلیونی برای خرید مسکن دریافت کنند. این تسهیلات، به سازندهها نیز قابل پرداخت است. وامهای مصوب، با هدف تحریک ساختوساز در محدوده «بافتهای فرسوده»، با شرایط تسهیلشده، به متقاضیان خرید مسکن پرداخت میشود؛ از جمله اینکه، در این محدوده، به خرید خانه دوم نیز وام 170 میلیونی تعلق میگیرد. همچنین نرخ سود تسهیلات جدید، یک واحد درصد کاهش یافت.
|
سرمایه خارجی در مگاپروژهها
مدیریت شهری تهران برای اجرای اولین تجربه «سرمایهگذاری» بخش خصوصی در مگاپروژههای عمرانی پایتخت، مذاکره با 4 شرکت خارجی را آغاز کرد. توسعه شبکه بزرگراهی تهران تاکنون متکی به منابع شهرداری بوده و به شکل پیمانکاری انجام شده، اما قرار است سه مگاپروژه جدید با ارزش حداقل یک میلیارد دلار، از طریق سرمایهگذاری مشترک با خارجیها، ساخته شود. از جمله این پروژهها، تجهیز «همت» به قطار سبک شهری از طریق طبقاتی کردن این بزرگراه است. تاکنون شرکتهایی از مالزی، ایتالیا، فرانسه و چین برای سرمایهگذاری شهری در تهران، اعلام آمادگی کردهاند.
|
دو تکلیف برای بازار مسکن 95
مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی نقشه جدید ساخت و ساز مسکن در سال 95 را ترسیم کرد. حسین عبده تبریزی با اشاره به تحولات سالهای گذشته در بازار معاملات مسکن و ساخت و ساز آپارتمان، تاکید کرد: اگر چه سقف وام خرید مسکن به منظور تقویت توان مالی متقاضیان مصرفی آپارتمانها افزایش پیدا کرده است اما دو تکلیف عمده بهعنوان دو ماموریت بازار مسکن در سال 95 باید اولا از جانب نظام بانکی کشور و ثانیاً از طرف انبوهسازان محقق شود تا این دو ماموریت بتواند در نقش مکمل وامهای جدید در جهت رونق بخش مسکن موثر واقع شود.
|
تجربه انگلیسی وام مسکن
الگوی 20 ساله دولت انگلیس در پرداخت تسهیلات خرید مسکن، موفقترین سیاست تامین مالی بلندمدت در جهان است. در انگلیس، 40 درصد حجم سالانه تسهیلات خرید مسکن توسط شرکتهای پسانداز غیروابسته به نظام بانکی پرداخت میشود. منابع این شرکتها را سپردهگذاری سازندهها و متقاضیان خرید خانه، بهعنوان سهامداران این نهادها تشکیل میدهد و بهدلیل نظارت همهجانبه سپردهگذاران و سهامداران بر روند دخل و خرج این شرکتها، اعتبارات به جای سرمایهگذاریهای انحرافی –خرید ملک و ساختمان- صرفا در مسیر وام خرید با نرخ بهره پایین مصرف میشود. تجربه انگلیسی تامین و پرداخت تسهیلات خرید مسکن، در مقایسه با شکل سنتی پرداخت وام بانکی، حاوی 4 ویژگی کاملا غیرتورمی است که از جمله آنها میتوان به مشارکت وامگیرندهها در تامین منابع اولیه تسهیلات و در نتیجه، جذب نقدینگیهای خُرد اشاره کرد. شرکتهای پسانداز وام مسکن در این کشور تا 95 درصد ارزش خانههای مصرفی (غیر لوکس) را تسهیلات بلندمدت به متقاضیان پرداخت میکنند. بهطوریکه بخشی از این وامها با هماهنگی دولت انگلیس به اقشار ضعیف جامعه در قالب آپارتمانهای اجاره به شرط تملیک داده میشود. در این طرح، خریداران خانه تا زمان بازپرداخت کامل تسهیلات، اجازه فروش ملک را ندارند.
|
نیمه پنهان حراج ویلا در شمال
بازار املاک شهرهای شمالی از چند روز پیش به طرز عجیب، تغییر چهره پیدا کرده و حجم فایلهای فروش «قسطی» ویلا با قیمت حراجی تا چند برابر فایلهای فروش نقدی افزایش یافته است. ظاهر این اتفاق در آستانه مسافرتهای نوروزی و شروع دوره یک ماهه خرید و فروش ویلا، طبیعی بهنظر میرسد؛ اما بررسیها درباره نیمه پنهان بازار ویلاهای حراجی نشان میدهد مالکان املاک مشکلدار بهخاطر برخورد یکسال اخیر مراجع رسمی با جنگلخواری و تصاحب غیرمجاز اراضی سبز، به فروش با قیمت پایین روآوردهاند. مسوولان سه توصیه حقوقی برای خریداران ویلا دارند.
|
اسفند متفاوت بازار مسکن
دو تغییر محسوس در معاملات مسکن شهر تهران طی آخرین ماه سال گذشته، اسفند متفاوت بازار ملک را رقم زد. حجم فروش واحدهای مسکونی در اسفند 94 برخلاف رشد سه ماه قبل از آن، 20 درصد افت کرد و قیمت نیز افزایش یافت. بررسیها نشان میدهد تغییر اول ناشی از تصمیم تقاضای مصرفی به استفاده از وامهای جدید در سال 95 بوده اما تغییر دوم به کاهش دستوری نرخ سود بانکی برمیگردد که باعث ورود تقاضای سرمایهای به بازار ملک شد. با این حال میانگین قیمت مسکن در سال 94 رقم یکسال 93 را حفظ کرد و در سطح متری 4 میلیون و 100 هزار تومان ایستاد.
|
پایان قحطی منابع مسکن
سه علامت روشن در حوزه تامین مالی مسکن، از پایان قحطی منابع در این بخش طی سال جدید حکایت دارد و نشان میدهد «سهم مسکن از تسهیلات بانکی» که طی سالهای اخیر با شیب تند و پیوسته، کاهش یافته بود، در سال 95 بهبود مییابد. نسبت تسهیلات بخش مسکن و ساختمان به کل تسهیلات بانکی در 11 ماه اول سال 94 به کمترین حد 15 سال گذشته رسید و از 25 درصد اوایل دهه 80 به 4/ 10 درصد - مرز تک رقمی شدن- سقوط کرد. خشکسالی 94 بازار تسهیلات مسکن از چهار عامل نشات گرفت که مهمترین آنها «ممنوعیت افزایش سقف وام مسکن متناسب با تورم» در سالهای قبل بود. علاوهبر این، حبس منابع برخی بانکها در ساختمانهای لوکس ساخته شده توسط شرکتهای وابسته، توان شبکه بانکی را برای پرداخت تسهیلات بلندمدت (وام خرید مسکن) محدود کرد. با این حال، در سال 95 با ورود تسهیلات سه رقمی خرید مسکن (وام بالای 100 میلیون) و همچنین راهاندازی بازار رهن ثانویه (تبدیل تسهیلات پرداخت شده به وام جدید)، شارژ مالی هر دو سمت عرضه و تقاضای مسکن تقویت میشود. سومین نشانه تحقق این پیشبینی، چرخشی است که زمستان پارسال در پروسه پرداخت تسهیلات مسکن بهوجود آمد و تعداد وامهای پرداختی بعد از حداقل سه فصل رشد منفی افزایش یافت.
|