معبر زیرزمینی سرمایهگذاری در تهران
پرهزینهترین بخش از فعالیتهای عمرانی مورد نیاز واقعی شهر تهران، با تصمیم جدید شهرداری و تصویب شورای شهر، به بخش خصوصی واگذار میشود. شهرداری تهران برای توسعه و احداث خطوط جدید «مترو» و همچنین افزایش ایستگاههای بین خطوط فعلی، ظرفیتی معادل 500 میلیارد تومان برای جذب سرمایه غیردولتی و غیرعمومی در نظر گرفته است که از طریق واگذاری امتیاز فضاهای تجاری و خدماتی ایستگاههای مترو –مجتمعهای ایستگاهی- به سرمایهگذاران، تامین خواهد شد.
|
راهبرد چینی تامین مسکن
رئیس جمهور دیروز در جمع متولیان بخش ساختمان ضمن تاکید بر ضرورت خروج مسکن از رکود، نحوه اجرای طرح جایگزین مسکنمهر برای تامین نیاز سکونتی اقشار هدف را اعلام کرد. حسن روحانی با اشاره به وجود امکانات اولیه در داخل شهرها از یکسو و خوابگاهی شدن مجتمعهای مسکونی اطراف شهرهای بزرگ از سوی دیگر، خواستار جذب سرمایهگذاران بخش خصوصی برای نوسازی املاک موجود در بافتهای فرسوده شد. بررسیها در اینباره نشان میدهد ساختار طرح مدنظر دولت، همان الگوی رایج تامین انبوه مسکن مصرفی در کشورهای موفق – در زمینه ساخت مسکن کمدرآمدها - از جمله چین است. در کشور چین، راهبرد اصلی دولت در حمایت از ساختوسازهای مسکونی ارزان قیمت را «سرمایهگذاری مشارکتی سازندهها با مالکان خانههای فرسوده» تشکیل میدهد. در این مدل مسوولیت نوسازی کامل یک محله فرسوده به سرمایهگذار محول میشود تا امکان واگذاری واحدهای مسکونی با قیمت تمام شده پایین، از محل سود سایر کاربریها برای سازنده فراهم شود. وزارت راه و شهرسازی در این راستا، ساخت سالانه 300 هزار واحد مسکونی در بافتهای فرسوده و با اولویت شهرهای دارای جمعیت کمتر از 200 هزار نفر را هدفگذاری کرده است. این طرح علاوهبر وام نوسازی به سه ابزار مکمل نیاز دارد.
|
نام ماندگار ملکه «منحنی» در جهان معماری
زاها محمد حدید، معمار مشهور عصر حاضر جهان 12 فروردین بهدلیل عارضه قلبی درگذشت اما سبک متفاوت این معمار متولد عراق در طراحی سازههای بزرگ و خاص در دنیا، نام او را در تاریخ معماری ماندگار خواهد کرد.
|
وام 130 میلیونی ساخت مسکن
از امروز پرداخت 8 نوع تسهیلات پرقدرت ساخت مسکن، در همه شهرهای کشور در قالب «وام بدون سپرده» آغاز میشود. سقف وامهای جدید در تهران و 6 کلانشهر، 130 میلیون و در سایر شهرهای بزرگ و کوچک بهصورت شناور از 90 تا 120 میلیون تومان تعیین شده است. با رونمایی از مجموعه وامهای جدید، سبد تسهیلات بانک عامل بخش مسکن تکمیل شد؛ بهطوریکه ارائه وامهای سهرقمی برای ساختوساز و خرید و فروش در سال جاری، در نقش دو موتور رونق بخش، بازار ملک را متحول میکند. برآوردها نشان میدهد وامهای جدید بهخصوص در شهرهای میانی و کوچک، بیش از 70 درصد هزینه احداث بنای مسکونی را پوشش میدهد.
|
استارت فروش قسطی مسکن
عرضه «قسطی» آپارتمان، از اول اردیبهشت با راهاندازی بازار «تضمین خرید و فروش غیرنقدی ملک» در شعب مرکزی بانک مسکن سراسر کشور، استارت میخورد. بانک مرکزی اخیرا با تعیین نرخ کارمزد برای فروش قسطی مسکن، مرحله آخر مجوز اجرایی این طرح را تکمیل کرد. با این مجوز، مشروط به توافق سازندهها و مالکان آپارتمانهای حداکثر 10 سال ساخت با خریداران برای فروش نقد و اقساط، عملیات «پرداخت اقساط ماهانه بخش غیرنقد بهای معامله» توسط بانک مسکن برای فروشنده تضمین میشود و در عمل، به این نوع معاملات رسمیت داده خواهد شد. چهار شرط برای قسطیفروشی آپارتمان از جانب بانک تعیین شده که شامل «پرداخت قسطی حداکثر 50 درصد ارزش معامله توسط خریدار»، «رعایت سقف 150 میلیون تومان برای تقسیط بهای فروش» و همچنین «سقف قسط ماهانه سه میلیون تومان و طول بازپرداخت حداکثر 50 ماه» است. پیشبینی میشود تحتتاثیر بازگشت تقاضای مصرفی به بازار و تمایل سازندهها به فروش سریع، معاملات غیرنقد با استقبال روبهرو شود. در کنار این طرح، 14 ابزار جدید نیز بهعنوان پیشرانه بانکی-پولی برای تحریک ساخت و ساز و معاملات مسکن در سال جاری وارد بازار میشود که مهمترین آنها پرداخت «تسهیلات در گردش» به تولیدکنندگان مصالح ساختمانی است.
|
ساختوساز مشارکتی با اهرم «بورس»
کمیتهای متشکل از مدیران دولتی و شهری حوزه نوسازی بافت فرسوده تهران، برای حذف دو قفل مزاحم از مسیر ورود سرمایهگذاران ساختمانی به مناطق مستعد احداث مسکن ارزانقیمت در پایتخت، تصمیم گرفت صندوق «سرمایهگذاری تملک و تنظیم مجدد بازار زمین» را راهاندازی کند. این صندوق که در بازار سرمایه تشکیل خواهد شد، با استفاده از اهرم «بورس»، موانع فعلی بر سر راه ساختوسازهای مسکونی در بافت فرسوده را کنار میزند و اجازه اجرای برنامه مدنظر رئیسجمهور مبنیبر «نوسازی مشارکتی در زمین حاصل از تخریب املاک کلنگی» را به سرمایهگذاران ساختمانی میدهد.
|
خطر انحراف متراژ در ساختوساز
وامهای جدید ساخت مسکن با تحریک سازندهها به احداث آپارتمانهای بالای 120 مترمربع در تهران و شهرهای بزرگ، باعث رونق ساختوسازهای بزرگ متراژ میشود. با احتساب میانگین هزینه احداث بنای مسکونی، سقف تسهیلات ساخت در کل شهرها بهطور متوسط، از عرضه آپارتمانهای با مساحت 142 مترمربع پشتیبانی کامل میکند؛ درحالیکه، متوسط قدرت فعلی وامهای خرید معادل 40 مترمربع است. به همین دلیل اصلاح ضوابط تسهیلات با هدف تشویق ساخت واحدهای کوچک پیشنهاد شده است.
|
ساخت مسکن با فهرست بهای 93
قطعه آخر از پازل 6 تکه مربوط به «رونق سرمایهگذاری ساختمانی در سال 95» با دستیابی به سه دسته اطلاعات آماری درباره «قیمت تمامشده مسکن» تکمیل شد. از آخرین وضعیت هزینهها در بازار ساختوسازهای مسکونی حاکی است: در حال حاضر سازندههای مسکن در تهران برای احداث پروژههای جدید، نهتنها از تورم سالانه حتی ناچیز در دو جزء اصلی پروژههای ساختمانی در امان هستند که ساختوسازهای سال 95 را میتوانند با فهرست بهای سال 93 شروع کنند.
|
سبقت «نوساز»ها در معاملات مسکن
سهم آپارتمانهای «نوساز» - بهعنوان املاک پیشبرنده معاملات مسکن- از فروش ماهانه واحدهای مسکونی در تهران افزایش پیدا کرد. از جزئیات وقوع یک تغییر زیرپوستی در بازار مسکن حاکی است: در تهران از اوایل فصل گذشته و همزمان با شروع فاز پیشرونق در معاملات، حجم فروش واحدهای نوساز، از سایر آپارتمانهای آماده فروش، سبقت گرفت طوری که در حال حاضر واحدهای کمتر از 5سال ساخت، به مرکز ثقل معاملات مسکن تبدیل شده و در رتبه اول بازار ملک به لحاظ بیشترین فروش ماهانه نسبت به دیگر گروههای سنی املاک، قرار دارد. طبق آخرین آمارهای رسمی، نزدیک به 57درصد معاملات قطعی آپارتمان در شهر تهران، در اختیار واحدهای نوساز است که در مقایسه با سهم حدود 50 درصدی این واحدها از خرید و فروشهای ماهانه در یکسال گذشته، نشان از «امکان شکلگیری رونق سریالی» در بازار مسکن دارد.
|
كتاب «تحليل بازار مسكن ايران» منتشر شد
تحولات بازار مسکن، یکی از دلمشغوليهای اکثر خانوارهای ایرانی است. این موضوع، هنگامی اهمیت مضاعف مییابد که شرایط خاص اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی ایرانیان را از نظر بگذرانیم؛ آنگاه درخواهیم یافت که چرا خانه برای ایرانیان «خانوادهدوست» چیزی بیش از یک سرپناه است. با این حال و با وجود تقاضای جامعه برای اطلاع از کم و کیف اين بازار، تحلیلهای قابل اتکایی مشاهده نمیشود؛ تحلیلهای ارائه شده نیز عمدتا تکبعدی هستند.
|
توافق خارجی در شهرهای جدید
متولی عمران و توسعه «شهرهای جدید» کشور بعد از حدود یک سال مذاکره با شرکتهای ساختمانی از 6 کشور اروپایی و آسیایی علاقهمند به بازار مسکن ایران، توانست برای ساخت و اجرای 15 پروژه مسکونی و غیرمسکونی، با سرمایهگذاران خارجی به توافق اولیه برسد. 17 شهر جدید موجود در کشور با ظرفیت استقرار دستکم 3 میلیون نفر، در حال حاضر حدود 800 هزار نفر جمعیت ساکن را در خود جا داده است که علت عدم استقبال سکونتی از سایر واحدهای مسکونی ساخته شده در این مناطق به ضعف خدمات و کاربریهای مکمل سکونت مربوط است.
|
تغییر ماموریت متولی وام مسکن
مسوولیت بانک عامل بخش مسکن در برابر متقاضیان خرید و ساخت، با هدف «ظهور رونق حداکثر تا نیمه امسال» تغییر کرد. شعب بانک مسکن سراسر کشور بهعنوان «عاملیت پرداخت» 10 نوع تسهیلات جدید ساخت و خرید، موظف شدهاند شکل سنتی وامدهی را که به صورت گیشهای و بدون مشاوره مالی انجام میشود، کنار بگذارند. این بانک در شکل جدید، باید با برقراری ارتباط متعارف و موثر با متقاضیان، نیاز مالی خریداران مصرفی و سازندههای مسکن را شناسایی و متناسب با ویژگی اقتصادی آنها، یک یا ترکیبی از انواع تسهیلات را ارائه کند.
|
فرمول دومینوی تحریک مسکن
یک گروه از متقاضیان مصرفی خرید مسکن که «طیف مستعد» بازار کنونی معاملات ملک را تشکیل دادهاند، از این هفته در اولویت بازاریابی عوامل بانکی برای معرفی و پرداخت تسهیلات جدید قرار میگیرند. این تاکتیک با هدف تحریک دومینویی تقاضای مسکن و در واکنش به توصیه مسوولان بابت «اقدام بانکها در اتصال سریع وامهای خرید مسکن به متقاضیان موثر» در دستور کار قرار گرفته است. در این راستا، زوجهای صاحبخانه که متقاضی تبدیل به احسن آپارتمان خود هستند، میتوانند با دریافت اوراق وام بدونسپرده و همچنین اخذ ترکیبی تسهیلات اوراق و تسهیلات صندوق پسانداز، وارد بازار شوند و حلقه اول زنجیره معاملات مسکن را شکل دهند. برای این طیف که عمدتا بابت وام مسکن آپارتمان فعلی، به بانک بدهکار هستند، امکان «انتقال مانده بدهی به آپارتمان جدید و تعویض وثیقه نزد بانک» پیشبینی شده است تا در عمل، تنها مانع بانکی دریافت تسهیلات جدید حذف شود. با ورود طیف مستعد خرید مسکن به بازار، بهواسطه فروش آپارتمانهای تحت مالکیت این گروه، عرضه واحدهای متراژ پایین در بازار افزایش مییابد و درنتیجه شرایط برای خرید زوجهای خانه اولی نیز فراهم میشود. طبق بررسیهای تازه، سبد تسهیلات جدید مسکن، خانوارهای موجود در طبقات درآمدی دهک 3 تا 9 را پوشش میدهد.
|
تعرفه ضدسونامی در بازار ساخت «مال»
ساختوسازهای تجاری و بهخصوص احداث پروژههای غیرمسکونی چندمنظوره –مال- در تهران از ماه آینده مشمول افزایش چشمگیر عوارض ساختمانی میشود. در پی اصلاح نرخ عوارض صدور پروانه برای ساختمانهای تجاری در شورای شهر تهران که سال گذشته منجر به تدوین فرمول مشخص و در عین حال شناور برای تعیین تعرفه قابل دریافت توسط شهرداریهای مناطق 22گانه از تجاریسازها شد، از خرداد ماه سال جاری هزینه صدور پروانه ساختمانی برای پروژههای تجاری تا 100 درصد افزایش پیدا میکند.
|
ساخت مسکن با نقدینگی صفر
بسته سال 95 محرک سرمایهگذاری در بافت قدیم شهر تهران، با معرفی «1+5» فاکتور کاهنده هزینهها رونمایی شد. از ابتدای خرداد، ساختوسازهای مسکونی و تجاری در محلههای فرسوده پایتخت به ترتیب مشمول 100 و 80 درصد تخفیف در عوارض شهرداری میشود. همچنین به سازندههای مسکونی در این محلهها وام 50 میلیون تومانی قرضالحسنه تعلق میگیرد؛ بهطوریکه نرخ سود 20 درصدی تسهیلات توسط دولت و شهرداری در قالب یارانه پرداخت خواهد شد. این بسته، کل هزینه ساخت در پروژههای نوسازی بافت فرسوده را پوشش میدهد و سازندهها را از نقدینگی بینیاز میکند.
|
اثر معکوس پیشقیمت ملک
تحریک قیمت مسکن از ناحیه «قیمت پیشنهادی» توسط فروشندههای آپارتمان در یکسال گذشته، بهخاطر کششناپذیری تقاضای مصرفی، به واکنش معکوس «قیمت قطعی» منجر شد. در فاصله بهار 94 تا انتهای فروردین 95، در دو مقطع زمانی، افزایش سطح «پیش قیمت»، به افت معاملات خرید و کاهش «قیمت قطعی» منجر شد و سپس کاهش آن، رشد غیرتورمی حجم معاملات را در پی داشت. تاثیرگذاری نامرئی سطح «پیش قیمت» بر فرآیند بازار ملک، نقش کلیدی عوامل فروش را در خروج از رکود نشان میدهد. هماکنون شکاف بین قیمتهای پیشنهادی و قطعی 11 درصد است.
|
ایست ساختمانی به برجهای انحرافی
شورای عالی شهرسازی در مصوبهای جدید برای پایتخت، دستور توقف «ساختوسازهای مزاحم و مشکوک به عدم رعایت مقررات بالادست» را صادر کرد. هفته گذشته ساکنان محله «برجهای هرمزان» در شهرک غرب با نصب یک بنر در محوطه ورودی برجها، نسبت به اقدام وزیر راه و شهرسازی در صدور ابلاغیه «تعلیق برجسازی جدید در محله هرمزان»، واکنش مثبت نشان دادند و از اینکه اعتراض مکتوب آنها به شورای عالی شهرسازی، مورد توجه مقامات دولتی ناظر بر شهر تهران قرار گرفته است، رضایت خود را با نصب بنر اعلام کردند.
|
چرخش سیاستی در بازار زمین
10 سیاست جدید برای نحوه واگذاری و مدیریت بازار «زمین»، روز گذشته در قالب ماموریتهای 6 گانه سازمان ملی زمین و مسکن، به خزانه دار «اراضی دولتی» ابلاغ شد. رئیس تازه منصوبشده سازمان ملی زمین با حکم وزیر راه و شهرسازی، موظف شده است ضمن تغییر «نگاه تجاری و درآمدزایی به اراضی تحت مالکیت دولت» بهگونهای برنامهریزی کند که هر نوع عرضه زمین برای تامین مسکن، از یکسو پشتیبانیکننده «احیای بافت کهنه و درونی شهرها» باشد و از سوی دیگر، باعث «جذابسازی سکونت در حومه شهرهای مادر» شود. برای این منظور، تخصیص زمین بابت توسعه منفصل مناطق شهری باید با اولویت «شبکه یکپارچه حملونقل سریع» و از آن مهمتر با لحاظ «در دسترس بودن خدمات و آب شرب» در منطقه مورد نظر، انجام شود. همچنین شکل واگذاری نیز باید با نظام فعلی تامین مالی مسکن –افزایش وام ساخت در شهرهای میانی و کوچک- هماهنگ باشد. طی دست کم 30 سال گذشته، واگذاری زمینهای دولتی از دو مدل، پیروی کرده که نتایج هر دو به رشد سریالی قیمت زمین (افزایش سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن) و ایجاد شهرهای خوابگاهی منجر شده است. در قالب سیاستهای جدید قرار است جلوی بورسبازی زمین به نفع اهداف اجتماعی بخش مسکن گرفته شود.
|
راه فرار «ابرشهر»ها از دو عارضه
دولتهای محلی 5 شهر نهچندان بزرگ جهان که کاملا با مشکلات شاخص «ابرشهر»های امروزی دست به گریبان هستند، موفق شدند به کمک 4 نوع ابتکار شهری، شاخصهای سکونتپذیری شهرهای تحت مدیریت خود را برای ساکنان فعلی و جمعیت رو به افزایش، بهبود ببخشند. 1000 محقق شهرساز و برنامهریز شهری در تحقیقی که به سفارش والاستریت ژورنال با هدف «طراحی نسخه مناسبسازی شهرهای جهان برای رشد جمعیت شهرنشین» انجام دادهاند، به نسخهای رسیدهاند که ماحصل تجربه موفق «پایتخت سنگاپور، هیوستون در تگزاس، مدئین بهعنوان دومین شهر بزرگ کلمبیا، دیترویت و همچنین ونکوور» را به شهرداران ابرشهرهای جهان ارائه میدهد. این 5 شهر اگر چه به لحاظ وسعت جغرافیایی و میزان جمعیت ساکن، به مراتب کوچکتر از یک ابرشهر هستند اما به لحاظ ابعاد دو عارضه مشترک در شهرهای بزرگ که شامل «کمبود مسکن» و «شدت ترافیک در خیابانها» میشود، با هم برابری میکنند.
|
مسکن تابستان از نگاه واسطهها
50 مشاور املاک از مناطق 22 گانه شهر تهران در نظرسنجی که برای بررسی وضع موجود بازار ملک انجام شد، اعلام کردند: هم اکنون شرایط کافی برای رونق معاملات مسکن در تابستان 95 فراهم است. در این نظرسنجی، غالب شرکتکنندگان از «مصمم بودن تقاضای مصرفی به خرید آپارتمان» و همچنین «عرضه واحد با قیمت سال گذشته» خبر دادند و در عین حال، شرایط فعلی را «فاز انتقال» از رکود به رونق توصیف کردند. مراجعه به بنگاهها افزایش یافته و طرفین معامله بر آپارتمانهای میانمتراژ متمرکز هستند.
|