انجماد تابستانی قیمت مسکن
معاملات خرید آپارتمان در شهر تهران، در میانه تابستان با «سوخت منجمد» ناشی از کاهش قیمت مسکن، «پرش» کرد و حجم ماهانه فروش واحد مسکونی به بالاترین سطح دو سال اخیر رسید.
|
4 منبع جایگزین «شهرفروشی»
وظیفه قانونی 33 ساله دولت در تدوین و ایجاد مسیرهای منتهی به منابع مالی پایدار برای شهرداریها به زودی و در قالب تصویب دو لایحه شهری در هیات دولت تعیین تکلیف میشود. مطابق اعلام مدیران دولتی لوایح مدیریت شهری و درآمدهای پایدار برای شهرداریها در کمیسیونهای تخصصی دولت از جمله کمیسیون امور کلانشهرها مراحل آخر بررسی را پشت سر گذاشته و طبق اعلام معاون وزیر کشور (وزارتخانه تدوینکننده این دو لایحه) تا اوایل نیمه دوم امسال در هیات دولت مطرح میشود. با تصویب این دو لایحه بودجه شهرداریهای 8 کلانشهر کشور از طریق چهار منبع جدید مالی تدارک دیده شده از طرف دولت سمزدایی میشود و امکان مهار شهرفروشی بهصورت عملیاتی برای شهرداریها مهیا میشود.
|
اولین پسلرزه وام 8 درصدی
تشکلهای ساختمانی در واکنش به تصمیمگیری نابرابر برای تسهیلات مسکن، اعمال سود تکرقمی برای وام خرید بدون توجه به هزینه بالای دریافت وام ساخت را زمینه اولیه بههم خوردن تعادل نسبی بین حجم عرضه و تقاضای مسکن در بلندمدت عنوان کردند و خواستار تسری اقدام هفته گذشته دولت و سیستم بانکی به کل تسهیلات مسکن شدند.
|
شارژ مسکن از بانکهای محلی
«راهاندازی موسسات پسانداز و تسهیلات مسکن منطقهای» در دستورکار شورای پول و اعتبار قرار گرفت. جزئیات پیشنویس طرح از برقراری امکان تازه برای تامین تسهیلات ارزانقیمت ساخت و خرید مسکن حکایت دارد که در مقایسه با شکل سنتی وامدهی بانکها، حاوی حداقل 7 مزیت است. با تصویب طرح، در هر شهر یک موسسه پسانداز مسکن تاسیس میشود و منابع تجهیزشده از محل سپردهگذاری متقاضیان مسکن و سرمایهگذاران ساختمانی -سهامداران اصلی موسسه - صرفا به تسهیلاتگیرندگان همان شهر تخصیص مییابد. این موسسات در نقش بانکهای محلی، وام بومی (با سقف ریالی شناور) میپردازند.
|
املاک شهرداری چگونه واگذار شد؟
مشاور شهردار تهران دوشنبه شب با حضور در یک برنامه تلویزیونی درخصوص پرونده واگذاری املاک در شهرداری تهران اعلام کرد: اشخاص غیرمرتبط و خارج از تعاونی مسکن شهرداری تهران هیچ خانهای دریافت نکردهاند. محمودصلاحی، با اشاره به تعداد املاک واگذار شده به کارکنان و مدیران شهرداری تهران گفت: بیش از 27 هزار واحد مسکونی به کارکنان و مدیران شهرداری تهران واگذار شده است. از این تعداد 150 نفر از دریافتکنندگان املاک از مدیران شهرداری بودهاند و الباقی جزو کارکنان شهرداری تهران هستند.
|
فرمول پاکسازی رکود مسکن
بازار مسکن مشروط به اعمال دو دسته سیاست کوتاهمدت و بلندمدت، میتواند وارد رونق غیرتورمی شود. فرمول پاکسازی کامل معاملات و ساختوساز از رکود نشان میدهد برای تبدیل نیاز بالقوه به تقاضای موثر خرید مسکن باید پنج گام مالی بههم پیوسته، برداشته شود. در سمت عرضه نیز با هدف کاهش قیمت تمام شده مسکن، چهار اقدام حمایتی از جمله «گسترش بازار زمین با تاسیس شرکتهای توسعهگر» و همچنین «اصلاح ساختار شهرداریها» لازم است. علاوهبر 9 ماموریت زمانبر، تحریک ضربتی بازار نیازمند راهاندازی «صندوق سرمایهگذاری مستغلات» است.
|
صعود ساختمانی از هسته پایتخت
سرمایهگذاری ساختمانی در «هسته» پایتخت بهرغم تداوم رکود ساختوساز در سایر مناطق شهر، «صعود» کرد. تیراژ احداث آپارتمان در محدوده «فرسوده و کلنگی» نسبت به سال گذشته 37 درصد افزایش یافته و در سایر شهرها نیز نبض ساختوساز در این محدوده که عمدتا بخش میانی شهر را تشکیل میدهد، تندتر میزند. «پایان خشکسالی مالی» و پرداخت منظم وام نوسازی بعد از حداقل سه سال، عامل اصلی تحرک ساختوساز در بافت فرسوده کشور محسوب میشود. در تهران چهار محرک دیگر نقش دارد.
|
فن چینی تنظیم بازار مسکن
صندوق پسانداز مسکن در چین علاوهبر «کارکرد اصلی» حاوی یک «قابلیت مکمل» است. دولت چین با اعمال سیاست منعطف و شناور در صندوق پسانداز مسکن، از ابزار «کف سپردهگذاری لازم برای پرداخت وام خرید» در جهت کنترل شوکهای بازار ملک بهره میبرد و به تناسب «جهش قیمت» یا «تعمیق رکود» حجم تقاضا را کم و زیاد میکند. سال 2015 رکود مسکن چین از طریق «کاهش میزان سپرده موردنیاز در صندوق به 20 درصد میزان تسهیلات» مهار شد و اکنون برای مهار رشد قیمت، کف سپرده افزایش یافته است.
|
زمین ودیعه در هسته پایتخت
امکان اولین حضور نهادهای توسعهگر در بازار ساخت و ساز با رونمایی از یک ابزار محرک ساختمانی در هسته پایتخت، فراهم شد. قرار است بخشی از زمینهای دولتی در بافت فرسوده ابتدا بهصورت ودیعه –بدون دریافت مبلغ- به توسعهگران واگذار و در پایان فرآیند ساخت و تکمیل پروژه، هزینه آن با اعمال قیمت کارشناسی دریافت شود. این مدل احیای بافت فرسوده چهار مزیت دارد از جمله آنکه نوسازی محلهای (مقیاس انبوه) را جایگزین انفرادیسازی (تکپلاک) میکند. نهادهای توسعهگر «توان» خلق منابع مالی ساخت و «تضمین» تحقق یکسری مسوولیت اجتماعی را دارند.
|
حیاط خلوت طرح جدید ترافیک
اجرای فاز نخست طرح ترافیکی «کاهش» که به واسطه آن، علاوه بر تطبیق شماره آخر پلاک با زوج یا فرد بودن روز هفته یک شرط جدید برای تردد در محدوده مرکزی شهر پیشبینی شده است، از امروز با هدف کنترل آلودگی هوا آغاز میشود. در قالب این طرح دیگر تنها شماره آخر پلاک خودرو نیست که مجوز ورود به محدوده طرح «زوج و فرد» در قلب تهران محسوب میشود، بلکه علاوه بر آن خودروها باید از گواهی معاینه فنی معتبر نیز برخوردار باشند؛ چراکه در غیر این صورت ناچار به پرداخت جریمه 50 هزار تومانی خواهند بود.
|
دفع خطر از گودهای پایتخت؟
گودبرداریها در پایتخت با تدوین قاعده جدید ساختمانی، بهصورت رسمی جزو عملیات ساختوساز قرار گرفت و مشمول نظارت توام مهندسناظر و مدیریت شهری شد. در پی بخشنامه شهرداری به مراجع صدور پروانه انجام هر نوع عملیات از سطح زمین پایینتر، بدون اعلام مکتوب مهندسناظر به شهرداری، ممنوع است. هرچند قاعده تعیینشده برای گودبرداری، حفاریهای عمیق برجسازها را نظارتپذیر و عوامل ساختمانی را متعهد به رعایت اصول در مراحل مختلف گودبرداری میکند، اما دفع کامل خطر از گودها نیازمند اقدامات مکمل است.
|
سکته ضعیف معاملات مسکن
معاملات مسکن در آخرین ماه تابستان از مسیر صعودی دست کم سه ماهه منحرف و به سکته خفیف دچار شد. آمارهای دفتر اقتصاد مسکن نشان میدهد در شهریور بهرغم ثبات نسبی قیمت ملک، حجم خرید آپارتمان در تهران 15 درصد نسبت به مرداد افت کرد. منشا اصلی انحراف معاملات ملک از مسیر پیش رونق، به اختلال مقطعی بازار اوراق تسهیلات خرید مسکن برمیگردد. جهش قیمت اوراق وام 110 میلیونی در میانه تابستان باعث واکنش تقاضای مصرفی و انصراف موقتی از معامله شد. بازار وام به کارگردان جدید بازار مسکن تبدیل شده است.
|
وسوسه ملکی در13 شهر
بازار مسکن 13 شهر جهان تحتتاثیر جهش قیمت، به مقصد اول سرمایهگذاران ملکی تبدیل شد. تحقیقات بانک «یو بی اس» سوئیس درباره اوضاع قیمت مسکن در مراکز مالی دنیا نشان میدهد در عمده این شهرها، روند فزاینده حجم خریدهای سرمایهای ملک، خطر بروز حباب قیمت مسکن را افزایش داده است. آنچه باعث هجوم تقاضای سرمایهای به بازار مسکن این شهرها و در نتیجه، تحمیل فشار هزینهای به تقاضای مصرفی شده است از سه عامل شامل «سطح پایین نرخ سود بانکی و در نتیجه، دافعه سرمایهگذاری در بازار پول»، «رشد جهانی سرمایههای نیازمند بازار پربازده» و همچنین «خوشبینی به آینده عایدی بازار ملک» نشات میگیرد. در پنج شهر ونکوور، لندن، استکهلم، سیدنی و مونیخ، متوسط قیمت مسکن در فاصله 2011 تا کنون، تا 50 درصد افزایش یافته است. بانک «یو بی اس» ضمن هشدار به سرمایهگذاران بابت احتیاط در خرید املاک واقع در این شهرها اعلام کرده است: تجربه جهش قیمت مسکن همواره اثبات کرده است که حباب بهوجود آمده، ماندگار نخواهد بود؛ بهطوریکه با ترکیدن آن و نزولی شدن قیمتها، بیشترین زیان متوجه سرمایهگذاران در مقایسه با سایر خریداران خواهد شد. این تحقیق در عین حال بر «بهکارگیری دو ابزار تنظیمکننده قیمت مسکن» توسط دولتها تاکید میکند.
|
پیشنهاد پنج مالیات برای بخش مسکن
در نشست تخصصی «مالیاتهای مسکن» بسته بهینه دریافت مالیات از حوزههای مختلف بخش مسکن پیشنهاد شد. صاحبنظران اقتصادی و مالی معتقدند با وجود هزینههای اجتماعی اجرای طرح اخذ مالیات از بخش مسکن، طراحی این بسته در قالب پنج سرفصل میتواند از یکسو سپری در برابر سفتهبازی محسوب و از سوی دیگر به محل جدیدی برای کسب درآمدهای پایدار برای دولت محلی تبدیل شود. این پنج مالیات در سرفصلهای عایدی سرمایهای، نقلوانتقال، سالانه املاک، درآمد اجاره و درآمد حاصل از ساخت و فروش مسکن پیشنهاد شده است.
|
10 مزیت موسسات پسانداز و تسهیلات مسکن
مدیر عامل بانک مسکن 10 مزیت عمده برای موسسات پسانداز و تسهیلات مسکن منطقهای را تشریح کرد.به گزارش خبرگزاری فارس، محمد هاشم بت شکن گفت: اهرم سرمایه، شرایط رقابتی، پایین آوردن نرخ هزینه تامین سرمایه، اعطای تسهیلات و جذب سپرده منطقهای، ارزشافزایی ذینفعان، پایین بودن هزینههای غیر بهرهای و افزایش کارآیی، توسعه و آبادسازی و اشتغال منطقهای و افزایش انگیزه سهامداران منطقهای، سهولت در مقررات و نظارت و ایجاد ارتباط بین عرضه و تقاضای مسکن از مهمترین ویژگیهای تاسیس موسسات پسانداز و تسهیلات مسکن است. وی گفت: همچنین با توجه به اینکه این موسسات با سرمایه بخش خصوصی تاسیس میشوند، بنابراین محدودیت سرمایه برطرف خواهد شد و با توجه به مقررات کفایت سرمایه بانک میتوانیم 8 تا 12 برابر سرمایه، تجهیز منابع و سرمایه داشته باشیم.وی با بیان اینکه ارتباط بین عرضه و تقاضای مسکن یکی از ویژگیهای تاسیس موسسات پسانداز و تسهیلات مسکن منطقهای است، گفت: سابقه فعالیت موسسات پسانداز و تسهیلات مسکن در دنیا به حدود 200 سال پیش برمیگردد و تاسیس این موسسات گام بزرگی در بهرهمندی از ظرفیت نهادی بازار مسکن کشور است.
|
تخلیه حباب وام مسکن
طی 15 روز اول مهر، میانگین قیمت هر فقره اوراق تسهیلات خرید مسکن در مقایسه با نقطه اوج قیمت در مرداد، 18 درصد کاهش یافت. به این ترتیب قیمت اوراق مسکن از 103 هزار تومان به 87 هزار و 500 تومان نزول کرد. کارشناسان میگویند عرضه حجم جدید اوراق علاوهبر کاهش نرخ سود واقعی این اوراق در بازار رسمی مبادله امتیاز وام، زمینهساز تخلیه حباب ایجاد شده در این مدت نیز شد. در حال حاضر هزینه بسته 220 تایی اوراق در مقایسه با میانه تابستان، 3 میلیون و 600 هزار تومان افت کرده است.
|
پاسکاری فرونشست بین دولت و شهرداری
رئیس کمیسیون عمران و حمل و نقل شورای شهر تهران با اشاره به سابقه فرونشست در محدوده میدان قیام به دلیل شکستن لوله 200 میلیمتری آب گفت: همین آب شستگی خاک علت حادثه روز شنبه بوده است. به گزارش خبرگزاری مهر، احمد دنیامالی در جلسه غیرعلنی روز گذشته شورای شهر تهران با اشاره به فرونشست سطحی در میدان قیام گفت: ظهر روز شنبه در میدان قیام اقدامات پیشگیرانهای از سوی شهرداری صورت گرفت که برخی سایتها از آن بهعنوان فرونشست زمین تعبیر کردند که البته نادرست بود. وی ادامه داد: اصل ماجرا این بود که از دو هفته قبل نوعی ابزار دقیق در این محل نصب شد که بر این اساس بهطور متوسط دو تا سه سانتی متر حرکت در این ابزار ثبت میشد. اما روز شنبه این میزان حرکت به 15 سانتی متر رسید و از این رو مسیر به موقع برای انجام اقدامات پیشگیرانه بسته شد.
|
فن بدل در معاملات مسکن
بخش عمده تقاضای مصرفی خرید مسکن درحالیکه به تدریج متراژ خرید خود را تحتتاثیر افزایش سقف تسهیلات، افزایش میدهد و به سراغ آپارتمانهای بزرگتر میرود، برای در امان ماندن از نوسانات قیمت مسکن و به منظور خنثی کردن رشد جزئی قیمت ملک در خرید خود، در شهریورماه 1395 گروه سنی قدیمیسازها با عمر 16 تا 20 سال را به سایر املاک ترجیح داده است. این جهش سنی در معاملات مسکن از آن رو است که آپارتمانهای قدیمیساز نسبت به چهار گروه سنی دیگر اعم از نوساز، میانسال، سالخورده و کلنگی دو ویژگی ممتاز و مزیت نسبی دارد؛ قیمت مناسب نسبت به آپارتمانهای جوان تر از این رده سنی و در عین حال قابل استفاده بودن آنها نسبت به کلنگیهای با عمر بیش از 20 سال دو ویژگی مهم آپارتمانهای قدیمیساز هستند که سبب رشد محسوس حجم معاملات آنها در آخرین ماه از فصل طلایی نقل و انتقالات شده است.
|
سه گام تا رونق مسکن
بازار مسکن مطابق آنچه صاحبنظران این بخش با استناد به شش نشانه اقتصادی، تصویر میکنند، از «قعر رکود» فاصله گرفته و مشروط به تکمیل سه گام باقیمانده از سوی سیاستگذار، تا پایان سال در مسیر رونق قرار میگیرد. چشمانداز دوره جدید رونق مسکن نشان میدهد فضای کنونی بازار ملک –معاملات و ساختوساز- از کیفیت به مراتب متفاوتی نسبت به دورههای پیشین رونق –بهخصوص رونق سالهای 90 تا 92- برخوردار شده است؛ بهطوریکه انتظار میرود طی ماههای آتی، این بازار از سه فاکتور «جهش قیمت»، «شدت سفتهبازی» و همچنین «هیجان خرید مصرفی» در امان باشد. در بررسیهایی که سه متخصص اقتصاد مسکن انجام دادهاند، مشخص شده «درآمدهای نفتی» و «ظرفیت رشد اقتصادی کشور» بهعنوان دو پارامتر اثرگذار بر جهت سرمایهگذاریهای ملکی، هماکنون بهگونهای است که «ابزار و انگیزه» برای خرید سرمایهای ملک عملا وجود ندارد. این وضعیت، جلوی «مَلاکی بیشتر» بانکها در رونق پیشرو را میگیرد و باعث تمرکز منابع بانکی در حوزه تامین مالی خریداران مصرفی خواهد شد. در شرایط فعلی، برای پایان بخشی به دوره «گذار از رکود مسکن» لازم است ابزارهای تامین مالی با هدف پوشش دهکهای میاندرآمد رو به بالا، منعطف شود؛ اما قبل از آن، باید دو گام مرتبط با «تورم»، برداشته شود.
|
تصویب درآمد جدید برای شهرداریها
معاون سازمان شهرداریها و دهیاریهای کشور روز گذشته یک منبع مالی جدید برای شهرداریهای کلیه شهرهای کشور معرفی و اعلام کرد که در قالب تصمیم تازه وزارت کشور، مدیریت حملونقل بار درونشهری به شهرداریها سپرده میشود. کاربرد نخست ابلاغیه دومنظوره وزارت کشور، صرفهجویی در مصرف سوخت از طریق مهار قاچاق نفتگاز مصرفی خودروهای دیزلی با اعمال مدیریت ناوگان دیزلی است به نحوی که بر اساس مصوبه هیات وزیران، میزان سهمیه سوخت خودروهای باری درونشهری بر اساس طول پیمایش به آنها تعلق میگیرد.
|