جنس بحران شهرهای 2017
سازمان ملل همزمان با سومین اجلاس جهانی «اسکان بشر» که با حضور وزرای مسکن کشورها در اکوادور در حال برگزاری است، گزارشی از «بحران شهرهای 2017» منتشر کرد. این سند نشان میدهد جمعیت شهرنشین جهان از 45 درصد 20 سال گذشته به 54 درصد رسیده و ناتوانی دولتها -بهخصوص کشورهای توسعهیافته- در تامین مسکن ارزانقیمت مناسب سه دهک اول، رشد «زاغهنشینی» را سبب شده است. سیاستهای افراط و تفریط در بخش مسکن، یکچهارم جمعیت جهان را زاغهنشین کرده است. دفتر «هبیتات» سازمان ملل، 5 راهکار برای حل بحران پیشنهاد داد.
|
خرید یک خانه با دو «وام»
شهرهای مستعد راهاندازی موسسات پسانداز و تسهیلات مسکن منطقهای شناسایی شدند. مدل مدنظر برای این موسسات -بانکهای مسکن محلی- ترکیبی از الگوی جهانی و سابقه فعالیت این نهادها در کشور (40 سال پیش) است که مطابق آن، امکان «شهرکسازی» با منابع خرد و همچنین خرید مسکن با «تسهیلات استثنایی» فراهم میشود. این موسسات با دسترسی به سه منبع مالی ارزان قیمت، تسهیلات با نرخ سود پایین، سقف ریالی بالا و دوره بازپرداخت طولانی اعطا میکنند. طرح «دو فقره وام برای خرید یک واحد مسکونی» از کانال موسسات پسانداز به اجرا درمیآید.
|
پیشلرزه حباب چینی
پیشروی حباب مسکن چین تا مرز «ترکیدن» بازار املاک این کشور را به لبه سقوط کشانده و اقتصاد جهان را با خطر بروز بحرانی از جنس بحران 2008 مواجه کرده است. مطالعات بینالمللی با استناد به دادههای اداره ملی آمار چین درباره بازار مسکن این کشور حاکی است: حباب ویرانگر املاک چین بهخصوص در چهار شهر اصلی و درجه یک، بهخاطر آنچه «رشد بیسابقه قیمتها» و «جنون سفتهبازی ملکی» در همه مناطق شهری بزرگ و کوچک عنوان میشود، هماکنون به اوج رسیده است. متوسط قیمت مسکن در پکن و شانگهای 28 درصد نسبت به سال گذشته همین موقع جهش کرده است. این یک رکورد در تاریخ بازار املاک چین محسوب میشود. این میزان رشد قیمت، تحریک مضاعف تقاضای سرمایهای را به همراه داشته؛ بهطوریکه در برخی شهرها، خانوارها برای فرار از «محدودیت خرید بیش از یک خانه»، از ترفند «طلاق موقت» برای خرید مسکن دوم یا بیشتر استفاده میکنند. مقامات دولتی چین با توجه به سهم 20 درصدی بخش مسکن و ساختمان این کشور در فعالیتهای اقتصادی، نگران فروپاشی بخشهای دنبالهرو، هنگام تخلیه حباب ملکی هستند. پیشبینی میشود شوک ناشی از ریزش املاک چین بهخاطر پیوند عمیق مالی-تجاری بین این کشور و اقتصادهای بزرگ، در سایر کشورها بحران ایجاد کند.
|
ماموریت ناتمام مقاومسازی تهران
خودآزمایی مدیریت شهری تهران درباره «حد تحمل پایتخت در برابر حوادث طبیعی و انسانساز»، از مقاومت شکننده شهر تحت تاثیر تکالیف ناتمام شهرداری حکایت دارد. برنامه بالادست شهرداری، مسوولان شهری را برای افزایش ضریب ایمنی و مقاومت پایتخت، مکلف به اجرای 16 ماموریت ویژه در دو حوزه «بازدارندگی بحران» و «مدیریت پس از بحران» کرده است؛ اما برخی اقدامات حیاتی همچون «راهاندازی سامانه اعلام وضعیت اضطراری و آمادهباش» هنوز به سرانجام نرسیده و برخی دیگر از جمله «افزایش ایستگاههای آتشنشانی و احداث پناهگاههای امن» از اهداف کمی برنامه، عقب است.
|
پایان انجماد املاک لوکس؟
اولین کارنامه پاییزی معاملات مسکن، از عقبنشینی تقاضای مصرفی –مخاطبان آپارتمانهای کوچک و میان متراژ- تحت تاثیر پایان فصل اصلی نقل و انتقالات ملکی حکایت دارد. حجم کل معاملات خرید آپارتمان در تهران طی مهر ماه 28 درصد نسبت به شهریور کاهش یافت؛ اما در مقابل، بخش «منجمد» بازار ملک که در حداقل دو سال اخیر به محل «حبس» منابع بانکی و نقدینگی سازندهها تبدیل شده بود، به حرکت افتاد. سهم فروش آپارتمانهای «لوکس، گرانقیمت و متراژ بالا» از کل معاملات خرید مسکن، 2 واحد درصد افزایش یافته است.
|
سوخترسانی به ساختوساز
امکان دریافت وام سه رقمی و بدون سپرده ساخت مسکن برای پروژههای «نیمهکاره»، مشروط به پیشرفت کار تا قبل از نازککاری فراهم شد. دسترسی سازندهها به تسهیلات بانکی برای «تکمیل» ساختوسازهای ناتمام، فرصت متفاوت برای سرمایهگذاران ساختمانی محسوب میشود تا به جای شروع پروژههای جدید -که زمانبر و پرهزینه است- بر مصرفی شدن پروژههای قدیمی معلق، متمرکز شوند. در تهران سه سطح تسهیلات 110، 130 و 150 میلیون تومانی بهازای هر واحد مسکونی، به این پروژهها تعلق میگیرد. تعیین تکلیف نیمهکارهها، برای دو سمت بازار، منافعی دارد.
|
تغییر مسیر در تامین مالی مسکن
مدیرعامل بانک مسکن روند تغییر مسیر در الگوی ساخت مسکن و تامین مالی در این بخش را طی سه سال اخیر تشریح کرد. محمد هاشم بتشکن در آخرین نشست کمیسیون بازار پول و سرمایه اتاق تهران گفت: در سالهای گذشته ساخت مسکن بیکیفیت و ارزان برای دهکهای کمدرآمد از سوی دولت و ساخت واحدهای لوکس و گرانقیمت از طرف بخش خصوصی مورد توجه قرار داشت این در حالی است که طی سه سال گذشته، توان دولت و بخش خصوصی در حال هماهنگ شدن برای حمایت از ساخت و خرید واحدهای مصرفی مورد نیاز اقشار متوسط است.
|
طرح ضدرانت برای املاک شهرداری
شورای شهر تهران با هدف تسویه سریع بدهی 20 هزار و 500 میلیارد تومانی شهرداری به 4 دسته طلبکار قدیمی، برای فروش داراییهای سرمایهای پایتخت، اولویت تعیین کرد. مقرر شده طلب پیمانکاران پروژههای شهری، بانکهای وامدهنده و مالکان املاک معارض از مدیریت شهری، از طریق منابع حاصل از فروش فروشگاه شهروند و نمایشگاه شهر آفتاب، پرداخت و از تعریف پروژههای جدید به پشتوانه این دو دارایی، خودداری شود. کارشناسان شهری نیز پیشنهاد کردند املاک شهرداری در قالب مسیر غیررانتی، به بخشی از طلبکاران مالی-ملکی به شکل تعاونی واگذار شود.
|
کشف 10 حفره در واگذاری املاک
احمد توکلی، نماینده سابق مردم تهران و مسوول نهاد دیدهبان شفافیت و عدالت، نتایج 59 روز تحقیق درباره «پرونده واگذاری املاک شهرداری تهران» را تشریح کرد. بررسیهای نهاد دیدهبان شفافیت و عدالت، از «نوع واگذاری، نحوه قیمتگذاری و همچنین میزان تخفیف» به کشف 10 حفره – اقدامات غیرقانونی و ناموجه – در این پرونده منجر شده است و نشان میدهد واگذاری زمین و آپارتمانهای تحت مالکیت شهرداری در فاصله سالهای 87 تا 95 با استناد به مصوبه خارج از صلاحیت شورای شهر بوده؛ ضمن آنکه سه دسته قوانین بالادست رعایت نشده است. این نهاد بررسی دقیق قضایی پرونده را خواستار شد.
|
پمپاژ املاک بانکها به بازار
عملیات تصفیه شبکه بانکی از داراییهای مزاحم، با برگزاری دو مزایده سراسری برای فروش «املاک مازاد» آغاز شد. بانکهای بزرگ طی روزهای اخیر حدود یک هزار باب ملک با 10 نوع کاربری –از جمله آپارتمان، مغازه، زمین مسکونی، املاک صنعتی و اراضی باغی- به بازار پمپاژ کردند. جنس عرضههای صورتگرفته، از سه زاویه با مزایدههای محدود دورههای گذشته، تفاوت دارد؛ بهطوریکه «حجم انبوه ملک آماده فروش»، «سطح مناسب قیمتهای پایه» و همچنین «سبد متنوع املاک به همراه تسهیلات خرید قسطی» در این سری از مزایدهها نشان میدهد بانکها در شرایط فعلی با لحاظ «وخامت و تنگنای شدید مالی» از یکسو و «فضای مناسب پیشرونق معاملات مسکن» از سوی دیگر، مصمم شدهاند داراییهای منجمد خود را به جریان نقد تبدیل کنند. پیشتر بهرغم تکلیف ماده 16 قانون رفع موانع تولید مبنیبر فروش سالانه یک سوم از املاک مازاد بانکها، صاحبان این املاک تحت تاثیر دو نگرانی، حاضر به عرضه نبودند و با روشهای مختلف -از جمله قیمتگذاری بالا- در مقابل فروش سریع املاک و مستغلات، مقاومت به خرج میدادند. موج تازه شکلگرفته برای فروش املاک مازاد بانکها در صورت تداوم، دو عایدی برای بازار پول دارد و در بازار مسکن نیز باعث «قیمتگذاری رقابتی به نفع خریداران» میشود.
|
رسوبزدایی از مسکن مهر
نویسنده طرح جامع مسکن به دولت پیشنهاد کرد از پردردسرترین بخش مسکن مهر برای استارت فاز پایلوت مسکن اجتماعی بهرهبرداری کند.
|
نوبت جراحی وام مسکن
افزایش ناموزون قیمت ملک در 10 استان باعث رشد غیرطبیعی «میانگین وزنی قیمت کشوری مسکن» شد. متوسط ارزش فروش آپارتمانها در کشور از مترمربعی 8/ 2 میلیون در تابستان 94 به 4/ 3 میلیون تومان در تابستان امسال رسید. وضعیت قیمت مسکن در 31 مرکز استان نشان میدهد بهرغم نوسانات غیرتورمی «ارزش ملک» در تهران، این شاخص در شهرهایی که قدرت وام در آنها، حدود 70 درصد توان خرید را پوشش میدهد، بین 15 تا 20 درصد افزایش یافته است. فرآیند وامدهی باید از دو مسیر، اصلاح و تکمیل شود.
|
نقشه انتقال تهران به عمق
مدل فعلی در تهران برای ساختوسازهای زیرسطحی، بدترین شکل توسعه شهر در تراز زیرصفر به حساب میآید. در سایر کشورها، با استفاده از ظرفیت بکر زیرزمین، شبکه حملونقل عمومی (مترو) و مراکز خدمات شهری تقویت میشود؛ اما در تهران، این ظرفیت فعلا در خدمت برجسازها قرار دارد. بررسیهای یک گروه از استادان شهرساز نشان میدهد فضای زیرسطحی پایتخت میتواند با اجرای نقشه 10 ضابطهای، در خدمت عموم شهروندان قرار بگیرد و از حفاری و گودبرداریهای پرخطر رفع تهدید شود.
|
5 ویروس زیرپوست 8 کلانشهر
سازمان شهرداریها و دهیاریهای وزارت کشور با چکاپ هشت کلانشهر، ردپای پنج عارضه زیرپوستی در انحراف عملکرد مدیریت شهری شامل شهرداریها و شوراهای شهر را شناسایی کرد. در این بررسیها اثر انحراف بودجه عمرانی شهر، تورم پرسنل شهرداریها و ضعف نظارت شورا بر «تشدید آلودگی و ترافیک کلانشهرها» تشریح و مشخص شد وضعیت موجود هوای کلانشهرها ناشی از ساختار ناقص و مشکلدار بودجه شهرداریها است. به همین دلیل این گزارش سهم صفر ادعاشده ازسوی شهرداریها در آلودگی هوا را زیر سوال میبرد.
|
مسکن 96 از دوربین عرضه
سازندهها در پی مشاهده پیشرونق معاملات مسکن از اواخر سال گذشته، «تکمیل پروژههای نیمهتمام» را شتاب دادند. آمارهای رسمی نشان میدهد تحتتاثیر بازگشت سرمایهگذاران ساختمانی به «کارگاههای رهاشده» و تمرکز روی «تکمیل» آنها به جای شروع «پروژه جدید»، حجم سرمایههای متوقف در ساختوسازهای ناتمام در کل کشور، طی یکسال 94 رقمی معادل 1/ 12 درصد نسبت به یکسال 93 کاهش یافته است. این اتفاق که طی نیمه اول امسال نیز دست کم در تهران مطابق رفتار سازندهها تداوم داشته است، از تحرک محسوس فعالان ساختمانی برای تدارک «افزایش عرضه مسکن در سال 96» حکایت دارد. دو سال پیش، با رشد تعداد ساختمانهای نیمهکاره، حجم سرمایههای محبوس در این حوزه 5/ 10 درصد افزایش یافت؛ اما هماکنون این ساختمانها -حدود 200 هزار واحد مسکونی- رو به کاهش است. عوامل ساخت و ساز با خوشبینی به آینده بازار ملک و همچنین مشاهده بهبود قدرت خرید مسکن ناشی از افزایش سقف تسهیلات، بهدنبال «تقویت حجم عرضه نوساز از کوتاهترین مسیر» هستند و برای این منظور، تکمیل پروژههای قدیمی در حال احداث را به ساخت پروژه جدید که بهرهبرداری از آن حداقل 5/ 1 تا 2 سال به طول میانجامد، ترجیح میدهند. پارسال 548 هزار آپارتمان تازهساز وارد بازار کشور شد.
|
پیام پیشقیمت به بازار مسکن
سطح پاییزی «قیمت پیشنهادی» فروش آپارتمان در تهران، اندازهگیری شد. میانگین «پیش قیمت» مسکن در 9 منطقه شاخص پایتخت، حاوی سه پیام به اضلاع اصلی بازار معاملات ملک است و نشان میدهد هماکنون امکان دریافت «تخفیف دو رقمی» از فروشندهها وجود دارد؛ بهطوریکه «قیمت پیشنهادی» اعلامشده در فایلها، در فاصله بازاریابی تا توافق نهایی میتواند حداقل 10 درصد کاهش یابد و به «قیمت قطعی» در قرارداد، تبدیل شود. کشف رابطه قیمت پیشنهادی فروشنده و قیمت قطعی معاملات، از عامل ثانویه سقوط حجم فروش ملک در مهرماه پرده برداشت.
|
ترفند اروپایی نجات از آلودگی
شهرداریهای شهرهای بزرگ اروپایی با همکاری دولت توانستهاند از ابزارهای قانونی تحت اختیار خود به نفع بهبود کیفیت هوای شهر استفاده و هفت طرح ترافیکی برای کاهش ازدحام ترافیکی خودروهای شخصی و در نتیجه تصفیه هوای آلوده شهر اجرا کنند. شهرداریهای اروپایی این طرحها را با کمک دولت و در قالب تنظیم مالیات و عوارضی که دارندگان خودروهای شخصی باید سالانه به دولت مرکزی و محلی بپردازند، طراحی کردهاند. اجرای طرحهایی نظیر «LEZ» به منظور جلوگیری از تردد خودروهای آلاینده با استاندارهای پایین در مناطق پرترافیک، اخذ عوارض ازدحام از خودروهای شخصی که در مناطق شلوغ شهر تردد میکنند، اعمال محدودیت شدید سرعت در معابر درونشهری، مدیریت سختگیرانه پارکهای حاشیهای، اعمال سیاستهای تشویقی برای استفاده از خودروهای برقی و اجرای مقطعی طرح زوجوفرد کمک کرده شهرهای اروپایی با وجود میزبانی انبوهی از خودروها، کیفیت هوای مطلوبی داشته باشند. این تجربه موفق شهرداران اروپایی در مهار هوای سمی شهرهای آلوده از طریق اجرای یک یا همزمان چند طرح مذکور، موجب شده حتی کشورهای آمریکایی و آسیایی نیز از این راهحلها برای کاهش آلودگی هوا استفاده کنند. بهعنوان مثال چین برخی از این طرحها را در شهر پکن که یکی از آلودهترین شهرهای دنیا محسوب میشود، عینا اجرا کرده است.
|
سرعتگیر گردش سرمایههای ساختمانی
بررسی گزارش خودآزمایی مدیریت شهری تهران در حوزه شهرسازی و معماری از وجود چهار دستانداز در بازار سرمایهگذاریهای ساختمانی خبر میدهد. مدیریت شهری پایتخت با تدوین و تصویب برنامه پنج ساله دوم در اواخر سال 92، نقشه راه اداره شهر تهران طی سالهای 93 تا 97 را طراحی کرد. حالا با گذشت نیمی از راه، معاونت برنامهریزی و توسعه شهری شهرداری تهران، گزارشی از عملکرد دو سال ابتدایی شهرداری پایتخت را در شش حوزه ماموریتی منتشر کرده است. بیش از 100 صفحه از این گزارش که به نوعی خودآزمایی شهرداری تهران برای شناسایی میزان انحراف از احکام نقشه پنجساله دوم شهر محسوب میشود به حوزه ماموریتی شهرسازی و معماری اختصاص دارد. بررسی احکام اجرا شده یا معطل مانده حوزه شهرسازی و معماری از وجود چهار دستانداز بزرگ در مسیر سرمایهگذاری ساختمانی در تهران حکایت دارد.
|
3 نقص فنی وام مسکن استانی
تسهیلات سه رقمی خرید مسکن اگرچه با «غلبه» بر رکود بازار املاک تهران، رشد دو رقمی حجم معاملات مصرفی را رقم زد، اما از یکسو در برخی استانها بهدلیل «تقویت نامتعارف» قدرت خرید، قیمتها را دستخوش افزایش محسوس کرد و از سوی دیگر در برخی کلانشهرها و شهرهای بزرگ، «فاقد اثر مثبت» بر تحریک تقاضا بوده است. بررسیها از سه نقص فنی وام مسکن در شهرهای متوقف در رکود حکایت دارد که رفع آنها نیازمند استفاده از ظرفیت سقف شناور تسهیلات – قابلیت تنظیم و انعطاف وامها - است.
|
حباب ترامپی بازار مسکن آمریکا
بازار مسکن آمریکا تحتتاثیر «واکنش تقاضای مصرفی به نتیجه انتخابات» با جهش قیمت روبهرو شد. شاخص قیمت مسکن در این کشور، پیش از برگزاری انتخابات، همزمان با چرخش محتوای نظرسنجیها به سمت دونالد ترامپ، رکورد افزایشی زد و دست کم به بالاترین سطح در 10 سال اخیر رسید. بررسیها درباره عامل «تب قیمت مسکن» که مطابق چشمانداز، در سال 2017 نیز ادامه خواهد داشت، نشان میدهد حباب موجود، ناشی از «4 نوع استرس خریداران مصرفی» نسبت به «رئیسجمهور فاقد برنامه حمایتی برای بخش مسکن» است. مطابق انتظارات شکلگرفته، اقتصاد مسکن در دوره ترامپ با «افزایش هزینه وام مسکن و در نتیجه، دشوار شدن مسیر خرید مسکن» به ضرر خانهاولیها رقم میخورد. این پیشبینی هماکنون رقابت در خرید را بهوجود آورده است. شاخص قیمت مسکن آمریکا با 2/ 6 درصد رشد در ماه سپتامبر، از نقطه اوج سال 2006 نیز فراتر رفت. برآوردها حاکی است سال آینده، میانگین قیمت مسکن در این کشور 4 درصد افزایش پیدا خواهد کرد. در حال حاضر با خوشبینی سمت عرضه به آینده قیمت مسکن، کمبود خانه فروشی، محسوس شده است. در این میان، انتخاب نامتعارف – جراح مغز و اعصاب - برای پست وزارت مسکن و شهرسازی، نگرانی عمومی را تشدید کرده است.
|