گراف 42 ماهه از قیمت ملک
بازار خرید و فروش مسکن در کل کشور طی نیمه اول امسال رکودی عمیقتر از معاملات ملک در پایتخت را تجربه کرد. گزارش جدید مرکز آمار ایران از وضعیت قیمت مسکن، زمین و اجارهبها طی 42 ماه منتهی به نیمه اول 94 نشان میدهد، در حال حاضر شیب تغییرات قیمت ملک در شهرها به تبعیت از تهران، صاف شده و معاملات کشوری زمین و مسکن به ترتیب 36 درصد و 5/ 24 درصد افت کرده است. قیمت زمین و مسکن در کشور طی سال 91 به ترتیب 120 درصد و 53 درصد جهش کرد. مطابق گزارش مرکز آمار، بالاترین عمق رکود معاملاتی در کشور در حال حاضر در بازار زمین و کمترین عمق در بازار اجاره مسکن است.
|
جریمه مالیاتی احتکار مسکن
با تصویب یک لایحه در جلسه دیروز شورای شهر تهران، شهرداری موظف شد از ابتدای سال آینده برای نجات سرمایههای محبوس در «ساختمانهای نیمهکاره»، از سازندههای این پروژهها، یک نوع مالیات شهری تحت عنوان «عوارض تعلیق» دریافت کند. نرخ این عوارض، ماهانه معادل 2 درصد قیمت روز ملک مسکونی محاسبه شده که هزینه احتکار آپارتمان –بنای متوقف شده در مراحل ساخت- برای سازندهها را مترمربعی حدود 80 هزار تومان تعیین کرده است. «عوارض تعلیق» بهعنوان اولین جریمه مالیاتی برای نوع دوم احتکار ملک، به لحاظ نرخ، از بازدارندگی موثر برخوردار است.
|
«رانت رکودزا» در بازار مسکن
دفتر اقتصاد مسکن با بررسی «1+4» ریشه رکود کمسابقه در این بخش، فعالیتهای ساختمانی برخی نهادها در دوره قبلی رونق را عامل اصلی تشدید رکود و قفل شدن منابع در دوره فعلی معرفی کرد. نهادهای غیرحرفهای از جمله شرکتهای سرمایهگذاری وابسته به بانکها با سرمایهگذاری حجیم در ساخت و ساز مسکونی طی سالهای 90 و 91، باعث رکوردزنی در عرضه آپارتمان در سالهای 91، 92 و 93 شدند؛ طوریکه حجم نوسازها در کشور از متوسط سالانه 595 هزار واحد مسکونی در دهه 80 به نزدیک 770 هزار واحد در این سه سال رسید. اما برخورداری نهادهای سازنده از انواع رانت، تسهیلات و منابع عظیم مالی، به جای آنکه عمده آپارتمانها را در راستای نیاز غالب بازار مسکن هدایت کند به عرضه واحدهای لوکس، متراژ بزرگ و کم تقاضا، منجر و پیامد آن در یک سال اخیر به افت معاملات به رغم کاهش قیمت مسکن ختم شد. در تهران، 93 درصد واحدهای جدید بیش از 80 مترمربع مساحت دارند؛ در حالیکه 60 درصد معاملات خرید، در آپارتمانهای زیر 80 متر خلاصه میشود. در این بررسی، ضمن تاکید بر تاثیر نرخ سود بانکی در کاهش انگیزه ساخت و خرید مسکن، برای رفع ریشههای رکودزا از مسیر بازار، سه راهکار از جمله «افزایش نرخ مالیاتهای رایج مسکن صرفا برای نهادهای خاص» توصیه شده است.
|
جاماندن وام خرید از وام ساخت مسکن
سهم «متقاضیان» خرید مسکن از تسهیلات بانکی در مقطعی که معاملات مصرفی ملک از رکود دو ساله خود فاصله گرفته و یخ بازار خرید و فروش رو به ذوب شدن گذاشته است، به جای آنکه افزایش یابد، «کاهش» پیدا کرد. بررسیها از روند دو سال اخیر «پرداخت وام مسکن» از سوی بانک عامل این بخش نشان میدهد: وزن تسهیلات خرید مسکن در مقابل تسهیلات ساخت، از 57 درصد در 10 ماه اول سال 93 به 48 درصد در 10 ماه اول امسال کاهش یافته و به همین نسبت، وزن وام ساخت پرداخت شده به سازندهها از 43 درصد به 52 درصد افزایش پیدا کرده است.
|
متراژهای پیشرو معاملات مسکن
معاملات ملک در تهران به موازات افزایش در حجم خرید آپارتمان، با رشد چشمگیر در فروش واحدهای مسکونی میان متراژ و کم قیمت مواجه شد که این اتفاق بیانگر اصابت وام 70 میلیونی به جامعه متقاضیان هدف است. 6 نشانگر در معاملات مسکن، از پیشرو بودن واحدهای کمتر از 70 مترمربع خبر میدهد؛ بهطوریکه حجم فروش این آپارتمانها نسبت به پاییز 4/ 31 درصد افزایش یافته و سهمشان از کل معاملات ماهانه به نزدیک 45 درصد رسیده است. 54 درصد واحدهای فروخته شده در دی، حداکثر 250 میلیون تومان قیمت داشتهاند.
|
نوبل معماری به مسکن «ارزانساخت»
یک معمار باتجربه در زمینه «شهرسازی اجتماعی» از شیلی، موفق شد معتبرترین جایزه جهانی معماری را تحت عنوان «پریتزکر» که بهعنوان نوبل معماری مطرح است، به خود اختصاص دهد. برنده جایزه معماری سال 2016، طراح شکل جدیدی از «مسکن اجتماعی» تحت عنوان «نیمی از یک خانه خوب» است که در قالب آن، دولتها بهخصوص در کشورهای در حال توسعه قادر خواهند شد بحران جهانی «تامین مسکن کمدرآمدها» و «رشد زاغهنشینی در حاشیه شهرها» را مرتفع کنند. در این طرح مجموعهای از آپارتمانها برای طبقه کارگری در محدوده مرکزی شهر به شکل «ساخت صرفا قسمتهای پرهزینه و اساسی ساختمان با حداکثر کیفیت» احداث میشود و واحدهای مسکونی در مرحله «پایان سفتکاری اما قابل سکونت» تحویل کمدرآمدها میشود.
|
توقف کاهش قیمت زمین
گزارش مرکز آمار ایران از وضعیت بازار مسکن در پاییز سال 94 نشان میدهد، روند کاهنده قیمت مسکن متوقف شده است. شتاب افت معاملات زمین هم به نصف رسیده، به این معنا که رویکرد در معاملات زمین که مقدمه ساخت و ساز است نسبت به نیمه اول سال 94 کمتر شده است. در نیمه اول سال 94خرید وفروش زمین 40 درصد نسبت به نیمه اول سال گذشته کاهش پیدا کرده بود اما در پاییز امسال 20 درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته کاهش داشته است. متوسط قیمت فروش هرمتر مربع زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی معامله شده ازطریق بنگاههای معاملات ملکی در شهر تهران متری 4 میلیون و 410 هزار تومان بوده است که نسبت به فصل تابستان 4/ 0 درصد رشد داشته و نسبت به فصل مشابه سال قبل بدون تغییر بوده است وهمچنین تعداد معاملات فروش زمین یا زمینهای مسکونی کلنگی انجام شده ازطریق بنگاههای معاملات ملکی در شهر تهران 8/ 1 درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل 9/ 23 درصد کاهش داشته است.
|
دو معادله ملکی در 22 منطقه تهران
مقایسه 22 منطقه تهران با سه معیار «حجم معاملات خرید مسکن»، «میزان برخورداری از امکانات شهری» و همچنین «جمعیت ساکن در هر منطقه»، از دو معادله معنادار در بازار املاک پایتخت رمزگشایی میکند. بر این اساس، بین توزیع منطقهای معاملات و سطح امکانات، رابطه معکوس و میان حجم معاملات با جمعیت مناطق رابطه مستقیم برقرار است؛ بهطوریکه 5 منطقه اول پرفروش را همان 5 منطقه پرجمعیت شهر تشکیل میدهد. این دو رابطه نشان میدهد خریداران مسکن محله مطلوب را با لحاظ 8 پارامتر از جمله «فاصله از مرکز شهر و فراوانی نوسازها» انتخاب میکنند.
|
|
|
سرعت صفرتورم مسکن
سرعت تغییرات قیمت مسکن در 30 مرکز استان به تبعیت از تهران، صفر شد. اطلاعات دفتر اقتصاد مسکن از آخرین سطح قیمت ملک در کل کشور نشان میدهد در حال حاضر میانگین وزنی قیمت هر متر مربع آپارتمان در کشور دو میلیون و 850 هزار تومان است که در مقایسه با سال گذشته، ثابت مانده است. شیب تورم کشوری مسکن بعد از جهش 34 درصدی سال 92، در سطح صاف کنونی قرار گرفته است. شرایط فعلی با توجه به قدرت 31 درصدی وام مسکن در پوشش هزینه خرید، برای معاملات مصرفی مناسب ارزیابی میشود.
|
انتقال برد - برد «پادگان»ها از پایتخت
اولین توافق برد-برد برای کوچ پادگانها از محدوده شهری پایتخت انجام و راهکار پیشنهادی مدیران شهرداری برای آزادسازی اراضی پادگانها با موافقت کمیسیون ماده پنج برای تصویب نهایی به شورای عالی شهرسازی و معماری فرستاده شد. برمبنای توافق اولیه و الگوی پیشنهادی مدیریت شهری، مقرر شد پادگان 06(متعلق به ارتش جمهوری اسلامی ایران) بهعنوان یکی از بزرگترین پادگانهای فعلی پایتخت در راستای تامین مصالح عمومی شهروندان از شهر خارج شود.
|
حریم ردیابی معاملات مسکن
«رهگیری» معاملات مسکن که از سال 87 برای همه نقلوانتقالات ملکی اجباری شده بود، از امروز مشمول حریم جدید شد. براساس حکم هیات عمومی دیوان عدالت اداری و بخشنامه روز گذشته سازمان امور مالیاتی، از این پس خریدار و فروشنده ملک برای دریافت سند محضری و مفاصا حساب مالیاتی، نیازی به اخذ کدرهگیری –رفتن به بنگاه- ندارند و شرط استعلام کدرهگیری در دفترخانهها و ادارات مالیاتی حذف شده است. با این حال، مشاوران املاک طبق مصوبه هیات دولت، همچنان مکلف به استفاده از مبایعهنامه و اجارهنامههای ممهور به کد رهگیری هستند و وظیفه دارند جزئیات قراردادهای تنظیم شده را در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات، وارد کنند. طی 8 سال اخیر همه معاملات مسکن باید از کانال بنگاهها، عبور میکرد و حتی افرادی که به هر دلیل، مراجعه مستقیم به دفترخانهها برای نقلوانتقال ملک داشتند، مجبور بودند ابتدا یک کد رهگیری از یک بنگاه مسکن دریافت کنند؛ اما اخیرا هیات عمومی دیوان عدالت اداری در جریان رسیدگی به یک اعتراض درباره وجود یکسری مغایرت قانونی در مصوبه 7 بندی سال 87 هیات دولت، بخشهایی از این مصوبه را ابطال کرد و براساس حکم این هیات، در حال حاضر «محدوده تازهای برای رهگیری معاملات ملک در بازار مسکن» تعیین شده است.
|
نسخه باختباخت لیزینگ مسکن
پیشنویس «دستورالعمل راهاندازی بازار لیزینگ مسکن» که اخیرا برای نظرخواهی در اختیار بانکها قرار گرفت، حاوی یک اشکال عمده است. طبق فرمول طراحی شده، شرکتهای لیزینگ غیروابسته به بانک، در تعیین نرخ سود تسهیلات مجاز به استفاده از «مکانیزم بازار» و شرایط عرضه و تقاضا هستند؛ اما شرکت لیزینگ زیرمجموعه موسسات اعتباری، باید از تصمیمات شورای پول و اعتبار تبعیت کند. گفته میشود بانکها با توجه به هزینههای تامین بلندمدت منابع با «نرخ دستوری»، قادر به راهاندازی لیزینگ مسکن نیستند.
|
دو ریشه تعمیق رکود مسکن
روند تغییرات بلندمدت «حجم معاملات خرید» آپارتمان و همچنین «میانگین قیمت» مسکن در تهران، از حرکت همجهت و واکنش دور از انتظار متقاضیان نسبت به سطح کاهنده تورم مسکن در سال جاری حکایت دارد. تقاضای خرید مسکن در سالهای 92 و 93، مطابق انتظارات منطقی از نوع عکسالعمل متقاضیان به نحوه افت و خیز قیمت مسکن، پیش رفت. به این صورت که با افزایش 33 درصدی قیمت مسکن در سال 92 –زمان جهش- حجم خرید مسکن در آن سال 44 درصد کاهش یافت و سپس در سال 93 با فروکش کردن شیب نرخ رشد قیمت مسکن به حدود 5 درصد و تخلیه حباب، حجم خرید و فروش آپارتمان در سال گذشته 32 درصد صعود کرد.
|
خرید مسکن مهر در 24 ساعت
گره بزرگی که در نتیجه به رسمیت شناخته نشدن صاحبان ثانویه مسکن مهر عملا مسیر خرید و فروش این واحدها را قفل کرده بود، به تازگی در بزرگترین شهر جدید اطراف پایتخت باز شد.
|
معرفی گرانترین ملک بازار 2015
سال گذشته میلادی قیمت فروش یک پنتهاوس در یکی از گرانترین برجهای نیویورک سیتی که به برج میلیاردرها معروف است، بازار مسکن آمریکا را شوکه کرد. در آن زمان سقف ارزش گرانترین خانه در نیویورک100میلیون دلار بود در حالی که این خانه به قیمت 100میلیون و 500 هزار دلار فروخته شد و هنوز شوک وارد شده آرام نشده بود که املاک «چتریت» قیمت 150 میلیون دلار را برای پنتهاوسی در خیابان «550مادیسون» که یکی از خیابانهای مشهور نیویورک سیتی است، تعیین کرد. در نهایت این پنت هاوس نیز به قیمت 200 میلیون دلار فروخته شد و پس از آن نیز خانه عظیمی در برج نیمهساخته «220 سنترال پارک ساوت» که قرار است یکی از 10 برج بلند نیویورکسیتی باشد، به همین قیمت فروخته شد. این معاملات گرانقیمت مسکن در نیویورک باعث مقایسه بازار مسکن نیویورک با رقیبان جهانیاش شد. مجله «ریل دیل» که به صنعت ساختمانسازی در آمریکا میپردازد، با بررسی ثبت قیمتهای زمین در دنیا و لیستهای خریدوفروش و گزارشها و همچنین مصاحبه با کارشناسان، لیستی از گرانقیمتترین خانههای معامله شده در سال 2015 را منتشر کرد. براساس گزارش موسسه جهانی املاک ساویلز، در اوایل سال گذشته در هنگکنگ ملکی به ارزش 8/ 657 میلیون دلار فروخته شد و در نتیجه هنگکنگ را در صدر این فهرست قرار داد.
|
ساخت و ساز فقط از کانال «مجری»
آیین نامه اجرایی قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان مصوب سال 75 پس از 19 سال اصلاح شد و در قالب این اصلاحیه اولین حکم قانونی برای منع فعالیت بسازوفروشهای فاقد پروانه اشتغال در کارساختمان از سوی دولت صادر شد.
|
سود پنهان ساخت در نقاط خاص
ساختوساز مسکونی در نقاط فرسوده و قدیمی شهرها –بافتهای فرسوده- برخلاف تصور سرمایهگذاران ساختمانی، میتواند مشروط به رعایت دو اصل، سودده شود. نتایج یک بررسی نشان میدهد در یکی از کلانشهرهای کشور، مشارکت دولت و شهرداری در افزایش خدمات شهری و «بهبود فضای کالبدی مناطق کلنگی» بهعنوان اصل اول، باعث رغبت به سرمایهگذاری شده؛ به طوریکه سازندهها با تعریف پروژههای بزرگ و «تجمیع پلاکها در حد یک بلوک شهری» بهعنوان اصل دوم، موفق به نوسازی خانههای قدیمی شدند. این مدل باعث سود سالانه متوسط 27 درصد برای سازندهها شده است.
|
دهمین نمایشگاه بین الملی ساختمان اربیل عراق
یکی از بزرگترین رویدادهای صنعت ساختمان در منطقه از سال 2008 تا امروز در اربیل عراق تحت عنوان دهمین نمایشـگاه بین المـللی صنـعت ساختمان، تجهیزات شهری، ماشین آلات و تجهیزات اربیل– عراق که همزمان با نمایشگاه تخصصی صنعت سنگ و تجهیزات وابسته و نمایشگاه ماشین آلات صنعتی می باشد،
|
اوضاع زمستانی اجاره مسکن
زمستان، فصل کاهش نرخ اجاره بها است. معمولا مستاجران در ماههای پایانی سال میتواند فایلهای اجاره با نرخ اجاره بهای مناسبتری پیدا کنند. اما در بهمن ماه سال 94 نرخ اجاره بها اندکی رشد داشت. بر اساس آمارهای بانک مرکزی نرخ اجاره بها در بهمن ماه سال 94 نسبت به ماه گذشته 1/ 10 درصد و نسبت به سال گذشته 3/ 11 درصد رشد داشته است. بسیاری از کارشناسان بازار اجاره چندان از این افزایش نرخ اجاره بها نگران نیستند و معتقدند هنوز نرخهای اجاره بها کمتر از تورم است و خطری ایجاد نمیکند.
|