سه علت جهش تیراژ برج‌ها
برج‌سازی در تهران طی 10 سال گذشته 76 درصد نسبت به دهه موسوم به «تراکم فروشی» افزایش یافت. بررسی‌ها درباره علت این جهش در تیراژ بلندمرتبه‌سازی، ردپای «رکود مسکن» را نشان می‌دهد. در دو موج رکود ملکی دهه اخیر، سه عامل مرتبط با اقتصاد شهر و اقتصاد مسکن، از جمله «کاهش منابع حاصل از عوارض ساخت» و «افت فعالیت‌های ساختمانی»، باعث شد مدیریت شهری و سرمایه‌گذاران در اقدامی مشترک، زمینه برج‌سازی بیشتر را رقم بزنند تا عواید مالی این نوع ساختوساز، کسری بودجه شهر و زیان بازار مسکن را جبران کند.
|
اخلال دوم در بازار مسکن
بازار مسکن برای دومین بار ظرف یک ماه، از ناحیه «کاهش دستوری نرخ سود بانکی» ضربه خورد و با اخلال اساسی در روند متغیرهای ملکی روبهرو شد. بررسی‌های کارشناسی درباره عامل نامرئی جهش قیمت اوراق تسهیلات خرید مسکن در هفته‌های اخیر نشان می‌دهد تحتتاثیر دستکاری نرخ در بازار پول - در تیرماه- حدود 10 درصد از حجم سپرده‌ها از یک حساب بانکی (حساب تامین‌کننده منابع اوراق)، خارج شد و در پی این واکنش طبیعی سپرده‌گذار، میزان انتشار اوراق جدید برای پوشش تقاضای مصرفی وام مسکن، کاهش پیدا کرد. این اتفاق باعث شده در روزهای اخیر متوسط قیمت اوراق مسکن در بازار مبادله امتیاز وام خرید، 21 درصد نسبت به ابتدای سال افزایش یابد و عملا مسیر دسترسی مصرف‌کننده‌ها به تسهیلات 110 میلیونی مختل شود. تیر امسال، چند روز قبل از نوسانی شدن قیمت اوراق مسکن، اولین فشار ناشی از کاهش غیرطبیعی نرخ سود، دامن بازار اجاره را گرفت و سبب شد وزن رهن و اجاره ماهانه به ضرر اجاره‌نشین‌ها تغییر کند. برای کنترل قیمت وام مسکن دو عملیات ضربتی آغاز شده که اثر مثبت آن از امروز شروع و تا نیمه شهریور به اوج می‌رسد. چشم‌انداز کوتاه‌مدت بازار تسهیلات خرید مسکن در دو سناریو تشریح شده است.
|
ماموریت مغفول در بازار مسکن
جمعی از صاحب‌نظران اقتصادی و شهرساز با هشدار درباره «بی‌عملی» در تامین مسکن اقشار ضعیف و دهک‌های کم‌درآمد اعلام کردند ادامه این وضعیت می‌تواند بازگشت سیاست‌های انتحاری - هزینه‌زا و پرخطر- به بخش مسکن را موجب شود. هم‌اکنون عمده برنامه‌های کلید خورده در بازار مسکن، نیاز مالی تقاضای متوسط را اصل قرار داده و سه دهک اول به‌عنوان جامعه هدف نیازمند مداخله دولت، فعلا از اقدامات بی‌نصیب مانده است. در سال پایانی دولت باید دست‌کم یک برنامه با ویژگی مسکن اجاره‌ای –نه ملکی- به‌صورت پایلوت روی زمین (فراتر از مصوبه) اجرا شود.
|
بازار مسکن در پنج تابلو
وضعیت پنج متغیر سرنوشت‌ساز بخش مسکن با تهیه شناسنامه اقتصادی جدید بازار ملک، به‌روز شد. آمارهای رسمی حاکی است زمان انتظار برای صاحب‌خانه شدن در کشور نسبت به سال 92 کاهش یافته؛ به‌طوری‌که تحتتاثیر ثبات قیمت اسمی آپارتمان در سال‌های 93 و 94، شاخص دسترسی به مسکن از 12 سال به 6/ 11 سال کاهش یافته است. همچنین نرخ کسری آپارتمان، به 4 درصد خانوارهای موجود رسیده است. با این حال «کوچک‌تر شدن بُعد خانوارها» و همچنین «تعداد ساختمان‌های نیمه‌کاره» به‌ترتیب یک هشدار نامرئی و نوعی فرصت برای سازنده‌ها تلقی می‌شود.
|
پنج بازنده تورم مستغلات
رشد 102 برابری قیمت زمین و 73 برابری قیمت مسکن طی 20 سال منتهی به 92، علاوه‌بر آسیب‌هایی که به درون بازار ملک وارد کرد، پنج بازنده بیرونی داشته است که مهم‌ترین آن، سرمایه‌گذاران صنعتی هستند. تورم نجومی مستغلات در دو دهه اخیر -با سطحی حداقل سه واحد درصد بیش از متوسط تورم سالانه کشور- بازار ملک را به موتور مکنده سرمایه‌ها تبدیل کرد و باعث انحراف منابع مورد نیاز بخش تولید شد. یک اقتصاددان، ریشه این تورم را اشکال در سیاست‌های بخش مسکن که عمدتا به توزیع رانت منجر شد، می‌داند. این اقتصاددان با استفاده از مثال اراضی کشاورزی ریکاردو و تطبیق آن بر بخش مسکن ایران، کمیابی و افزایش قیمت همزمان را شرط لازم و کافی رانت می‌داند و اعتقاد دارد این پیامدها آثار خود را در افزایش متوسط هزینه تولید و افزایش رانت اراضی مرغوب نشان داده‌اند. این بررسی سیاست نادرست قطعه‌بندی اراضی و گسترش افقی شهر به همراه افزایش جمعیت را موجب استفاده اجباری از زمین‌های دورتر و فاقد امکانات لازم برای سکونت دانست و معتقد است این پدیده به معنای افزایش متوسط هزینه تولید و افزایش رانت زمین‌های مرغوب‌تر به شمار می‌رود. بنابراین وقتی رانت در بخش غیرصنعتی افزایش پیدا می‌کند، چشم‌انداز رشد بخش صنعت تیره می‌شود.
|
معادله احتمال رونق مسکن
10 متغیر شکل‌دهنده دوره‌های رکود و رونق در بازار مسکن شناسایی شد. نتایج یک مطالعه دانشگاهی نشان می‌دهد یک درصد افزایش در «تقاضای ناشی از رشد جمعیت» و «حجم وام خرید مصرفی مسکن» در کنار تقویت سه عنصر دیگر به همین میزان، می‌تواند احتمال بروز رونق ملکی در مسیر غیرتورمی را تا 25/ 0 درصد افزایش دهد. اما در سمت مقابل، رشد یک درصدی «وام مسکن برای سفته‌بازی» و «بازدهی مثبت بازارهای رقیب» احتمال رونق را به ترتیب 085/ 0 درصد و 056/ 0 درصد کاهش می‌دهد. با لحاظ وضع موجود این متغیرها، احتمال عبور از پیش‌رونق مسکن محاسبه شده است.
|
منابع جدید وام مسکن
شورای پول و اعتبار با صدور جواز «ورود بانک‌ها به بازار انتشار اوراق تسهیلات خرید مسکن» دامنه استفاده از ارزان‌ترین مسیر تامین مالی مسکن در سیستم بانکی را افزایش داد. درصورت تایید نهایی مدل مالی بانک‌های متقاضی انتشار اوراق، انحصار این بازار که هم‌اکنون در اختیار بانک عامل بخش مسکن قرار دارد، شکسته می‌شود و درنهایت کیفیت ارائه وام خرید به تقاضای مصرفی افزایش می‌یابد. «اوراق» وام مسکن دارای جذابیت دو طرفه برای وام‌دهنده و وام‌گیرنده است. از یک طرف، بانک عامل منتشرکننده اوراق، با کمترین هزینه از بابت پرداخت نرخ سود به سپرده‌گذاران حساب مربوط به اوراق، به منابع لازم برای ارائه وام دسترسی پیدا می‌کند و از طرف دیگر سپرده‌گذاران با دریافت برگه‌های اوراق در طول مدت سپرده‌گذاری و فروش آن در بازار رسمی به متقاضیان تسهیلات، از عایدی به مراتب بالاتر از سود اسمی این حساب برخوردار می‌شوند. در حال حاضر سود واقعی اوراق برای صاحبان اولیه (سپرده‌گذاران حساب ممتاز بانک مسکن) با توجه به جهش اخیر قیمت اوراق، بین ٢٦ تا ٢٩ درصد در نوسان است. بازار رقابتی اوراق وام مسکن ٥ اثر مثبت به همراه دارد.
|
شارژ مسکن از بانک‌های محلی
«راه‌اندازی موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن منطقه‌ای» در دستورکار شورای پول و اعتبار قرار گرفت. جزئیات پیش‌نویس طرح از برقراری امکان تازه برای تامین تسهیلات ارزان‌قیمت ساخت و خرید مسکن حکایت دارد که در مقایسه با شکل سنتی وام‌دهی بانک‌ها، حاوی حداقل 7 مزیت است. با تصویب طرح، در هر شهر یک موسسه پس‌انداز مسکن تاسیس می‌شود و منابع تجهیزشده از محل سپرده‌گذاری متقاضیان مسکن و سرمایه‌گذاران ساختمانی -سهامداران اصلی موسسه - صرفا به تسهیلات‌گیرندگان همان شهر تخصیص می‌یابد. این موسسات در نقش بانک‌های محلی، وام بومی (با سقف ریالی شناور) می‌پردازند.
|
صعود ساختمانی از هسته پایتخت
سرمایه‌گذاری ساختمانی در «هسته» پایتخت به‌رغم تداوم رکود ساختوساز در سایر مناطق شهر، «صعود» کرد. تیراژ احداث آپارتمان در محدوده «فرسوده و کلنگی» نسبت به سال گذشته 37 درصد افزایش یافته و در سایر شهرها نیز نبض ساختوساز در این محدوده که عمدتا بخش میانی شهر را تشکیل می‌دهد، تندتر می‌زند. «پایان خشکسالی مالی» و پرداخت منظم وام نوسازی بعد از حداقل سه سال، عامل اصلی تحرک ساختوساز در بافت فرسوده کشور محسوب می‌شود. در تهران چهار محرک دیگر نقش دارد.
|
تقلید ناقص تعطیلاتی
کارگروه ملی «کاهش ساعات کاری و تحصیلی هفته» که قرار است ظرف سه ماه نسخه عملیاتی «تنظیم تعطیلات و اوقات فراغت» را به هیات دولت ارائه کند، در اولین پیشنهاد، با غفلت از نیاز ضروری تقویم فعلی به «اصلاح ریشه‌ای» و تقلید ناقص از الگوی جهانی، طرح «تعطیلات دو هفته‌ای مدارس در پاییز» را روی میز گذاشت. این طرح که در اغلب کشورهای توسعه‌یافته، مکمل «تعطیلات دو روزه آخر هفته» محسوب می‌شود در صورت نادیده گرفتن پیش‌نیاز اصلی، طراحان را در تحقق دو هدف کلیدی شامل «کاهش آلودگی هوا و ترافیک کلان‌شهرها» و همچنین «مدرن‌سازی تقویم تعطیلات ایران» ناکام خواهد گذاشت. هرچند موضوع «کمبود تعطیلات مفید» به‌عنوان صورت مساله «مشکلات زیست محیطی شهرها و ازدحام مسافرت‌های درون‌شهری و برون شهری» سرانجام درست تشخیص داده شد؛ اما راه‌حل‌های کلیشه‌ای، ناکافی و بعضا آزموده‌شده برای پاسخ به آن، باعث انحراف در تصمیم‌گیری می‌شود. کارشناسان معتقدند برای تطبیق تقویم فعلی روزهای کاری ایران با الگوی سایر کشورها، باید در گام اول تعطیلی آخر هفته از یک روز به دو روز افزایش یابد تا از یکسو با توزیع زمانی سفرهای تفریحی، قفل ترافیکی جاده‌ها در معدود روزهای تعطیلات رفع شود و ازسوی دیگر آلودگی هوا در طول سال کاهش یابد.
|
دفع خطر از گودهای پایتخت؟
گودبرداری‌ها در پایتخت با تدوین قاعده جدید ساختمانی، به‌صورت رسمی جزو عملیات ساختوساز قرار گرفت و مشمول نظارت توام مهندس‌ناظر و مدیریت شهری شد. در پی بخشنامه شهرداری به مراجع صدور پروانه انجام هر نوع عملیات از سطح زمین پایین‌تر، بدون اعلام مکتوب مهندس‌ناظر به شهرداری، ممنوع است. هرچند قاعده تعیین‌شده برای گودبرداری، حفاری‌های عمیق برج‌سازها را نظارت‌پذیر و عوامل ساختمانی را متعهد به رعایت اصول در مراحل مختلف گودبرداری می‌کند، اما دفع کامل خطر از گود‌ها نیازمند اقدامات مکمل است.
|
وسوسه ملکی در13 شهر
بازار مسکن 13 شهر جهان تحتتاثیر جهش قیمت، به مقصد اول سرمایه‌گذاران ملکی تبدیل شد. تحقیقات بانک «یو بی اس» سوئیس درباره اوضاع قیمت مسکن در مراکز مالی دنیا نشان می‌دهد در عمده این شهرها، روند فزاینده حجم خریدهای سرمایه‌ای ملک، خطر بروز حباب قیمت مسکن را افزایش داده است. آنچه باعث هجوم تقاضای سرمایه‌ای به بازار مسکن این شهرها و در نتیجه، تحمیل فشار هزینه‌ای به تقاضای مصرفی شده است از سه عامل شامل «سطح پایین نرخ سود بانکی و در نتیجه، دافعه سرمایه‌گذاری در بازار پول»، «رشد جهانی سرمایه‌های نیازمند بازار پربازده» و همچنین «خوش‌بینی به آینده عایدی بازار ملک» نشات می‌گیرد. در پنج شهر ونکوور، لندن، استکهلم، سیدنی و مونیخ، متوسط قیمت مسکن در فاصله 2011 تا کنون، تا 50 درصد افزایش یافته است. بانک «یو بی اس» ضمن هشدار به سرمایه‌گذاران بابت احتیاط در خرید املاک واقع در این شهرها اعلام کرده است: تجربه جهش قیمت مسکن همواره اثبات کرده است که حباب به‌وجود آمده، ماندگار نخواهد بود؛ به‌طوری‌که با ترکیدن آن و نزولی شدن قیمت‌ها، بیشترین زیان متوجه سرمایه‌گذاران در مقایسه با سایر خریداران خواهد شد. این تحقیق در عین حال بر «به‌کارگیری دو ابزار تنظیم‌کننده قیمت مسکن» توسط دولت‌ها تاکید می‌کند.
|
نسخه جهانی مسکن ارزان
سازمان ملل متحد از نسخه جهانی مسکن ارزان‌قیمت رونمایی کرد. سازمان ملل در بیانیه‌ای به مناسبت روز جهانی اسکان بشر –مصادف با اولین دوشنبه اکتبر هر سال – هسته مرکزی شهرها را مناسب‌ترین گزینه مکانی ساخت مسکن ارزان قیمت اعلام کرد. اجرای این الگوی جدید بنا بر اعلام سازمان ملل، مستلزم انسجام و تداوم یک سیاست عمومی در راستای ساخت مسکن متناسب با درآمد و فارغ از میزان توسعه کشور یا بهای زمین است. آمارها نشان می‌دهد از دو سال گذشته به این سو سیاست‌‌گذاران مسکن در ایران نیز به سمت اجرای این الگو گرایش پیدا کرده‌اند.
|
فن بدل در معاملات مسکن
بخش عمده تقاضای مصرفی خرید مسکن درحالی‌که به تدریج متراژ خرید خود را تحتتاثیر افزایش سقف تسهیلات، افزایش می‌دهد و به سراغ آپارتمان‌های بزرگ‌تر می‌رود، برای در امان ماندن از نوسانات قیمت مسکن و به منظور خنثی کردن رشد جزئی قیمت ملک در خرید خود، در شهریورماه 1395 گروه سنی قدیمی‌سازها با عمر 16 تا 20 سال را به سایر املاک ترجیح داده است. این جهش سنی در معاملات مسکن از آن رو است که آپارتمان‌های قدیمی‌ساز نسبت به چهار گروه سنی دیگر اعم از نوساز، میانسال، سالخورده و کلنگی دو ویژگی ممتاز و مزیت نسبی دارد؛ قیمت مناسب نسبت به آپارتمان‌های جوان تر از این رده سنی و در عین حال قابل استفاده بودن آنها نسبت به کلنگی‌های با عمر بیش از 20 سال دو ویژگی مهم آپارتمان‌های قدیمی‌ساز هستند که سبب رشد محسوس حجم معاملات آنها در آخرین ماه از فصل طلایی نقل و انتقالات شده است.
|
سه گام تا رونق مسکن
بازار مسکن مطابق آنچه صاحب‌نظران این بخش با استناد به شش نشانه اقتصادی، تصویر می‌کنند، از «قعر رکود» فاصله گرفته و مشروط به تکمیل سه گام باقیمانده از سوی سیاست‌گذار، تا پایان سال در مسیر رونق قرار می‌گیرد. چشم‌انداز دوره جدید رونق مسکن نشان می‌دهد فضای کنونی بازار ملک –معاملات و ساختوساز- از کیفیت به مراتب متفاوتی نسبت به دوره‌های پیشین رونق –به‌خصوص رونق سال‌های 90 تا 92- برخوردار شده است؛ به‌طوری‌که انتظار می‌رود طی ماه‌های آتی، این بازار از سه فاکتور «جهش قیمت»، «شدت سفته‌بازی» و همچنین «هیجان خرید مصرفی» در امان باشد. در بررسی‌هایی که سه متخصص اقتصاد مسکن انجام داده‌اند، مشخص شده «درآمدهای نفتی» و «ظرفیت رشد اقتصادی کشور» به‌عنوان دو پارامتر اثرگذار بر جهت سرمایه‌گذاری‌های ملکی، هم‌اکنون به‌گونه‌ای است که «ابزار و انگیزه» برای خرید سرمایه‌ای ملک عملا وجود ندارد. این وضعیت، جلوی «مَلاکی بیشتر» بانک‌ها در رونق پیش‌رو را می‌گیرد و باعث تمرکز منابع بانکی در حوزه تامین مالی خریداران مصرفی خواهد شد. در شرایط فعلی، برای پایان بخشی به دوره «گذار از رکود مسکن» لازم است ابزارهای تامین مالی با هدف پوشش دهک‌های میان‌درآمد رو به بالا، منعطف شود؛ اما قبل از آن، باید دو گام مرتبط با «تورم»، برداشته شود.
|
خرید یک خانه با دو «وام»
شهرهای مستعد راه‌اندازی موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن منطقه‌ای شناسایی شدند. مدل مدنظر برای این موسسات -بانک‌های مسکن محلی- ترکیبی از الگوی جهانی و سابقه فعالیت این نهادها در کشور (40 سال پیش) است که مطابق آن، امکان «شهرک‌سازی» با منابع خرد و همچنین خرید مسکن با «تسهیلات استثنایی» فراهم می‌شود. این موسسات با دسترسی به سه منبع مالی ارزان قیمت، تسهیلات با نرخ سود پایین، سقف ریالی بالا و دوره بازپرداخت طولانی اعطا می‌کنند. طرح «دو فقره وام برای خرید یک واحد مسکونی» از کانال موسسات پس‌انداز به اجرا درمی‌آید.
|
پایان انجماد املاک لوکس؟
اولین کارنامه پاییزی معاملات مسکن، از عقب‌نشینی تقاضای مصرفی –مخاطبان آپارتمان‌های کوچک و میان متراژ- تحت تاثیر پایان فصل اصلی نقل و انتقالات ملکی حکایت دارد. حجم کل معاملات خرید آپارتمان در تهران طی مهر ماه 28 درصد نسبت به شهریور کاهش یافت؛ اما در مقابل، بخش «منجمد» بازار ملک که در حداقل دو سال اخیر به محل «حبس» منابع بانکی و نقدینگی سازنده‌ها تبدیل شده بود، به حرکت افتاد. سهم فروش آپارتمان‌های «لوکس، گران‌قیمت و متراژ بالا» از کل معاملات خرید مسکن، 2 واحد درصد افزایش یافته است.
|
سوخت‌رسانی به ساختوساز
امکان دریافت وام سه رقمی و بدون سپرده ساخت مسکن برای پروژه‌های «نیمه‌کاره»، مشروط به پیشرفت کار تا قبل از نازک‌کاری فراهم شد. دسترسی سازنده‌ها به تسهیلات بانکی برای «تکمیل» ساخت‌وسازهای ناتمام، فرصت متفاوت برای سرمایه‌گذاران ساختمانی محسوب می‌شود تا به جای شروع پروژه‌های جدید -که زمان‌بر و پرهزینه است- بر مصرفی شدن پروژه‌های قدیمی معلق، متمرکز شوند. در تهران سه سطح تسهیلات 110، 130 و 150 میلیون تومانی به‌ازای هر واحد مسکونی، به این پروژه‌ها تعلق می‌گیرد. تعیین تکلیف نیمه‌کاره‌ها، برای دو سمت بازار، منافعی دارد.
|
2 فرصت‌سوزی در بازار انبوه‌سازی
سازندگان آپارتمان‌های درجه یک پایتخت در غیاب «شبکه سازمانی عرضه مستقیم مسکن» به بازار فروش، امکان بهره‌برداری از فرصت به‌وجود آمده در بازار معاملات را از دست داده‌اند و این ناتوانی در اتصال بی‌واسطه گروه تقاضا سبب شده نبض بازار فروش در تصاحب بسازو‌بفروش‌های غیرحرفه‌ای، گمنام و متفرقه‌ساز قرار بگیرد. این فرصت‌سوزی برای عرضه سازمان یافته و یکجای آپارتمان‌های درجه یک ساخته شده از سوی انبوه‌سازان باصلاحیت، هم‌اکنون علاوه بر این گروه سازندگان، متقاضیان مسکن را نیز با چالش یافتن آپارتمان‌های با کیفیت روبهرو کرده است.
|
کشف 10 حفره در واگذاری املاک
احمد توکلی، نماینده سابق مردم تهران و مسوول نهاد دیده‌بان شفافیت و عدالت، نتایج 59 روز تحقیق درباره «پرونده واگذاری املاک شهرداری تهران» را تشریح کرد. بررسی‌های نهاد دیده‌بان شفافیت و عدالت، از «نوع واگذاری، نحوه قیمت‌گذاری و همچنین میزان تخفیف» به کشف 10 حفره – اقدامات غیرقانونی و ناموجه – در این پرونده منجر شده است و نشان می‌دهد واگذاری زمین و آپارتمان‌های تحت مالکیت شهرداری در فاصله سال‌های 87 تا 95 با استناد به مصوبه خارج از صلاحیت شورای شهر بوده؛ ضمن آنکه سه دسته قوانین بالادست رعایت نشده است. این نهاد بررسی دقیق قضایی پرونده را خواستار شد.
|