نوبت جراحی وام مسکن
افزایش ناموزون قیمت ملک در 10 استان باعث رشد غیرطبیعی «میانگین وزنی قیمت کشوری مسکن» شد. متوسط ارزش فروش آپارتمان‌ها در کشور از مترمربعی 8/ 2 میلیون در تابستان 94 به 4/ 3 میلیون تومان در تابستان امسال رسید. وضعیت قیمت مسکن در 31 مرکز استان نشان می‌دهد به‌رغم نوسانات غیرتورمی «ارزش ملک» در تهران، این شاخص در شهرهایی که قدرت وام در آنها، حدود 70 درصد توان خرید را پوشش می‌دهد، بین 15 تا 20 درصد افزایش یافته است. فرآیند وام‌دهی باید از دو مسیر، اصلاح و تکمیل شود.
|
زمان مناسب خرید مسکن
7 نشانه قابل اتکا در بازار مسکن، از فراهم بودن فرصت نسبی خرید برای تقاضای مصرفی حکایت دارد. شرایط فعلی معاملات ملک نشان می‌دهد منافع اقتصادی خریداران مصرفی در حداقل یک فصل باقیمانده از سال 95، هر چند به‌صورت جزئی، بیشتر از دوره رونق، تامین خواهد شد. قوی‌ترین علامت، با لحاظ دوره فعلی -پیش رونق معاملات- «حجم مناسب عرضه ناشی از رسوب واحدهای فروش نرفته زمان رکود» است که در کنار «ریزش قیمت اوراق تسهیلات» و «نبود زمینه سفته‌بازی» متغیرهای بازار ملک را در جهت خرید مصرفی تنظیم کرده است.
|
3 نقص فنی وام مسکن استانی
تسهیلات سه رقمی خرید مسکن اگرچه با «غلبه» بر رکود بازار املاک تهران، رشد دو رقمی حجم معاملات مصرفی را رقم زد، اما از یکسو در برخی استان‌ها به‌دلیل «تقویت نامتعارف» قدرت خرید، قیمت‌ها را دستخوش افزایش محسوس کرد و از سوی دیگر در برخی کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ، «فاقد اثر مثبت» بر تحریک تقاضا بوده است. بررسی‌ها از سه نقص فنی وام مسکن در شهرهای متوقف در رکود حکایت دارد که رفع آنها نیازمند استفاده از ظرفیت سقف شناور تسهیلات – قابلیت تنظیم و انعطاف وام‌ها - است.
|
6 گردنه مقابل رونق ساختمانی
معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران در واکنش به «گلایه مشترک» سازنده‌های مسکن درباره پروسه طولانی مدت صدور پروانه ساختمانی، ضمن اعلام «میانگین انتظار» برای دریافت جواز ساخت و تشریح علت این فرآیند زمانبر، از «خواب دامنه‌دار» بازار ساخت و ساز رمزگشایی کرد.
|
موانع رونق پیش‌فروش مسکن
بازار دوم معاملات مسکن - خرید و فروش آپارتمان‌های در حال ساخت – تحت‌تاثیر پیچیدگی اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان، برای پیش‌‌خریداران غیرقابل‌استفاده شد. اگرچه اجرای قانون، 5 سال پس از تصویب، جزو نیاز ضروری بازار پیش‌خرید بوده، اما بوروکراسی و ابهام در اعمال برخی مفاد این قانون، بازار دوم را به «زیر خط رکود» کشانده است. طی ماه‌های اخیر پیش‌فروشنده‌ها امکان تبلیغات ملکی را از دست دادند و این بازار به‌رغم ظرفیت بالقوه پیش‌فروش، خالی از فایل است. 7 دیوار مقابل بازار پیش‌فروش قرار دارد.
|
معادله ارز در بازار مسکن
نوسانات اخیر دلار، فعالان بازار مسکن را با یک «معما» درباره «آینده قیمت ملک تحت تاثیر تحولات بازار ارز» روبه‌رو کرده است؛ به‌طوری که خلأ پاسخ روشن، می‌تواند به عقبگرد معاملات آپارتمان از فضای شکننده پیش‌رونق منجر شود. بررسی‌های مستند به سه پژوهش علمی درباره «معادله ارز در بازار مسکن»، در پاسخ به ابهام موجود در این بازار نشان می‌دهد افزایش قیمت دلار برحسب دامنه رشد و مدت زمان صعود، دو تاثیر «کوتاهمدت به شکل معکوس» و «بلندمدت به شکل مستقیم» بر متغیرهای بازار ملک از جمله قیمت مسکن دارد. رشد مثبت قیمت دلار در کوتاهمدت، اثر روانی بر رفتار تقاضا در بازار مسکن می‌گذارد و باعث جذب تقاضای سرمایه‌ای توسط بازار ارز و در نتیجه، «تضعیف» زمینه سفته‌بازی در معاملات ملک می‌شود. این رابطه در مقطع فعلی که احتمال ورود تقاضای سرمایه‌ای به بازار خرید آپارتمان‌های کوچک –به‌دلیل سطح مناسب قیمت‌ها- وجود دارد، می‌تواند به نفع خریداران مصرفی آپارتمان تمام شود. با این حال، تاثیر بلندمدت و واقعی رشد قیمت دلار در بازار مسکن، از محل «ساخت و ساز» و به شکل اثر مثبت بر «قیمت تمام شده مسکن» ظاهر می‌شود. کارشناسان در عین حال تاکید می‌کنند اثرپذیری مسکن از نوسانات ارز، خفیف و جزئی خواهد بود.
|
تحریک مضاعف بخش مسکن
پیشنهاد به‌کارگیری چهار ابزار به‌عنوان «محرک‌های مضاعف در بازار مسکن»، برای پایان دادن به رشد منفی ارزش افزوده بخش ساختمان، در دستور کار قرار گرفت. نیمه اول امسال به‌رغم رشد اقتصادی 4/ 7 درصدی، ارزش افزوده بخش ساختمان بیش از 10 درصد کاهش یافت. سه مولفه در افت سریالی ارزش افزوده بخش ساختمان (دست‌کم از سال 93 تا کنون) نقش داشته است. مقرر شده، اخذ وام صندوق «یکم» از دو مسیر تسهیل شود و تعهد بانک‌ها در ارائه وام‌های کم‌بهره «ساخت» در هسته فرسوده شهرها نیز به اجرا دربیاید.
|
توقف شارژ مسکن از بورس
اجرای فاز دوم تامین منابع تسهیلات مسکن از کانال بورس، به‌دلیل ناتوانی بازار رهن ثانویه در تامین سود مورد انتظار سرمایه‌گذاران - قابل رقابت با سود واقعی بازار پول - متوقف شد.
|
نبض جهانی مسکن 2017
یک موسسه معتبر رتبه‌سنجی، با بررسی چشم‌انداز دو ساله بازار املاک در 22 کشور، وضعیت شاخص جهانی قیمت مسکن را تشریح کرد. بررسی‌های موسسه «فیچ» نشان می‌دهد شاخص جهانی قیمت مسکن در سال جاری میلادی، در دامنه‌ای محدود، نوسان می‌کند.
|
تبعات مصوبات موردی کمیسیون ماده 5
براساس بند 1 قانون تاسیس شورایعالی شهرسازی و معماری (22/ 12/ 51) هماهنگ کردن کلیه سیاست‌های شهرسازی و معماری بر عهده این شورا قرار می‌گیرد و در مواد 2 و 3 به ترتیب شرح وظایف و اعضای این شورا (متشکل از وزرای مربوطه) مشخص شده است.
|
هویت فنی گسل پرحاشیه تهران
اطلاعات به روز شده از وضعیت لرزه‌ای تهران نشان می‌دهد گسل قدیمی واقع در مجاورت پرترددترین بزرگراه درون‌شهری با امتداد شرقی-غربی که «پردیسان» نامیده می‌شود، در صورت فعالیت می‌تواند زمین‌لرزه‌ای با شدت بالا – تا 6 ریشتر- در پایتخت ایجاد کند.
|
ترجمه غلط مسکن اجتماعی
جزئیات برنامه‌ای که در قالب «مسکن اجتماعی» برای اجرا از سال آینده، به تصویب رسیده، نگرانی کارشناسان مطلع از عملکرد دولت‌های گذشته و آشنا به مدل‌های کشورهای موفق را سبب شده است.
|
13 نکته حقوقی برای خرید و فروش مسکن مهر
مسکن مهر یکی از نهادهایی است که با تصویب بند دال قانون بودجه سال 1386 قدم به عالم اعتباری حقوق گذاشت و پس از آن طی آیین نامه‌ها و بخشنامه‌های متعدد، چارچوب‌ها و ضوابط مسکن مهر مشخص شد.
|
بیم پولی در بازار ملک
شش طرح جدید تامین مالی مسکن، برای هدایت بازار ملک به رونق، قطعی شده اما هم‌اکنون «بیم» ناشی از وجود یک «سرعت‌گیر پولی» در مسیر اعمال و نقش‌آفرینی محرک‌های تدارک دیده‌شده، امید به تغییر فاز مسکن را تحت‌تاثیر قرار داده است.
|
سه پیش‌نیاز «رونق ملایم» مسکن
سه پیش‌شرط و پیش‌نیاز برای تغییر فاز بازار مسکن از «پیش‌رونق» به «رونق ملایم» وجود دارد که در صورت تحقق در سال جاری، بازار به‌طور کامل از رکود خارج خواهد شد. این پیش‌شرط‌ها شامل دو سیاست برای طرف عرضه و تقاضا و یک اصلاح نگرش نسبت به بازار مسکن از سمت سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران است.
|
نخستین آمار از خانه‌های دوم
آمار «خانه‌های دوم» خانوارها در جریان تکمیل اطلاعات سرشماری سال 95، برای اولین بار اعلام شد. تعداد خانه‌هایی که خانوارها در قالب «اقامتگاه دوم»، برای مدتی از سال - حداکثر 6 ماه ناپیوسته در سال - از آن استفاده می‌کنند، در کشور 2 میلیون و 115 هزار واحد است که معادل 7 درصد کل موجودی مسکن را شامل می‌شود.
|
رفع مزاحمت از بازار اجاره
مسابقه بین برخی بانک‌ها در عبور جهشی از سقف مصوب نرخ سود، واکنش مثبت موجران در بازار اجاره مسکن را سبب شد. تحت‌تاثیر «احیای جاذبه» سپرده‌گذاری در بانک‌ها – پرداخت سود بالای 20 درصد - فرمول محاسبه اجاره‌بها که سال گذشته به‌خاطر کاهش نرخ سود، «مخدوش» شده بود، هم‌اکنون به نفع مستاجرها، در حال «اصلاح» است.
|
ریزش معاملات بازار نوسازها
سهم «نوساز»ها در معاملات مسکن شهر تهران، به‌دلیل «خطای تشخیص» فروشنده‌‌ها در نحوه قیمت‌گذاری، به پایین‌ترین حد یک‌سال اخیر رسید.
|
میان‌بر دو منظوره «لوکس‌ساز»ها
منطقه‌ای از بازار مسکن شهر تهران که طی سال‌های 93 و 94 و دست‌کم نیمه اول سال 95 به نقطه کانونی حبس حجم قابل ملاحظه‌ای از سرمایه‌های ساختمانی تبدیل شده بود، از اواخر سال گذشته و به‌خصوص هفته‌های اخیر، تحت‌تاثیر اعمال «تاکتیک دومنظوره لوکس‌سازها» جنب و جوش معاملاتی به خود گرفته است.
|
فرصت‌سازی از تهدید خانه‌های خالی
رکود بخش مسکن و در پی آن، رکود تولید و اشتغال در صنایع پایین‌دستی، طی چند سال گذشته باعث نگرانی و سرخوردگی تصمیم‌گیران و فعالان بخش ساخت‌وساز در کشور شده است. با نگاهی به روند علمی و اقتصادی بازار مسکن در کشورهای پیشرفته، می‌توان منحنی سینوسی رونق و رکود را نیز در تمامی آن کشورها مشاهده کرد.
|