11 پارادوکس طرح تفصیلی
کمیته محیط زیست شورای شهر تهران با بررسی عملکرد 4 ساله مدیریت شهری در اجرای طرح تفصیلی پایتخت، از وجود 11 پارادوکس بین این طرح و سند بالادستی آن (طرح جامع تهران) خبر داد. این مغایرتها در کنار تفاسیر برخی شهرداریهای مناطق از طرح، باعث شده اهدافی همچون توسعه مولفههای حیاتی تهران از جمله مباحث محیط زیست و ترافیک، تحتالشعاع رویکرد افراطی به ساختمانسازی قرار گیرد. این کمیته برای رفع تناقض و عدم وفاداری طرح تفصیلی به طرح جامع تهران، پیشنهاد تدوین «اسناد مکمل» نقشه راه شهرداری را به شورا ارائه کرده است.
|
واکنش دیرهنگام به مصوبات شورایعالی شهرسازی
مدیرکل دفتر طراحی و معماری وزیر راهوشهرسازی با انتقاد از پاسخهای دیرهنگام شهرداری تهران به مصوبه شورایعالی درباره تعیین چارچوب تدوین و بررسی ضوابط ساختوساز بناهای بلند شهر گفت: در حال بررسی پاسخهای شهرداری تهران و ضوابط مربوط به آن هستیم.
|
پایان تاخیر طولانی مدت در صدور سند پیشفروش مسکن
پیشسند محضری پیشفروش ساختمان که پس از ابلاغ آییننامه اجرایی قانون پیشفروش باید حدود یکسال قبل آماده و در اختیار دفاتر اسناد رسمی قرار میگرفت، سرانجام آماده و در دسترس سردفتران دفترخانهها قرار گرفت.
|
استفاده از خرد جمعی برای تغییرات نظام ساخت وساز
معاون وزیر راه و شهرسازی از همه مهندسان و دستاندرکاران صنعت ساختمان دعوت کرد تا با نظردهی در خصوص پیشنویس مبحث دوم مقررات ملی ساختمان، وزارت راه و شهرسازی را در اصلاح ساختاری این مبحث یاری کنند. حامد مظاهریان در گفتوگو با پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی با اشاره به تهیه پيشنويس اول نظام اداری كنترل مقررات ملی ساختمان و موضوع فصل چهارم قانون نظام مهندسی و كنترل ساختمان اظهار کرد: وزارت راه و شهرسازی قصد دارد پیشنویس اصلاحیه مبحث دوم مقررات ملی ساختمان را با حداکثر مشارکت جامعه مهندسی به نظرخواهی بگذارد. وی ادامه داد: آنچه در حال حاضر به عنوان مبحث دوم مقررات ملی ساختمان و ماده شماره ۳۳ آییننامه اجرایی آن در دست اجرا داریم ـ به اتفاق نظر عموم مهندسان ـ قادر به پاسخگویی درباره مسائل متعدد ساخت و ساز نیست و مشکلات فراوانی در خود دارد؛ بنابراین طبیعی است که پس از گذشت زمان طولانی از تصویب مبحث دوم، این ایده که باید مبحث را بازنگری کرد، در دستور کار وزارت راه و شهرسازی قرار گیرد.
|
اجرای «باغبام» در شهرهای آلوده
موسسه بینالمللی اکولوژی و علوم زیست محیطی جهان که تاثیر متقابل (بر هم کنش) موجودات زنده و محیط زندگی بر یکدیگر را در قالب پروژههای تحقیقاتی- دانشگاهی بررسی میکند، اخیرا با انجام مطالعاتی پیرامون آثار و عوارض بلندمرتبهسازی در شهرهای متراکم دنیا، توانست پلان مخصوص «برجسازیهای سازگار با محیط زیست» را طراحی کند. این موسسه در تحقیقی که توسط استادان دانشگاههای 10 کشور بهصورت مشترک انجام شده، ضمن پذیرش این واقعیت که «بهرهبرداری حداکثری از زمینهای محدود شهری، نیازمند توسعه عمودی شهرها از طریق احداث ساختمانهای مرتفع است»، اعلام کرد: برجسازی بهخصوص در شهرهای پرجمعیت و متراکم، 4 نوع عارضه زیست محیطی غیرقابل کتمان، با خود به همراه دارد و برای به حداقل رساندن آنها، باید رویه «بهرهبرداری حداکثری» از اراضی شهری به «بهرهبرداری مطلوب» تغییر کند به این معنا که علاوه بر مولفههای فنی و مهندسی بلند مرتبهسازی، 5 نوع پارامتر زیستشهری نیز در این ساخت و سازها رعایت شود.
|
عوامل موثر در کاهش کیفیت ساختمانهای شهری
حامد خانجانی
کارشناس ارشد مدیریت ساخت
عوامل اجرایی پروژهها در ساختوسازهای شهری شامل صاحبکار، طراح، مجری و ناظر میشود. بر اساس ماده 4 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان ارائه خدمات در زمینههای مهندسی طراحی، اجرا و نظارت باید صرفا توسط افراد دارای پروانه اشتغال به کار از وزارت راهوشهرسازی صورت گیرد و سازمان نظام مهندسی ساختمان نیز بر نحوه ارائه این خدمات، نظارت عالیه دارد. در حوزههای شهری، شهرداریها مرجع صدور پروانه و پایانکار ساختمانی هستند و ناظران چهار رشته سازه، معماری، تاسیسات برقی و مکانیکی لازم است کیفیت اجرا را از لحاظ مطابقت با نقشههای اجرایی، ضوابط معماری و شهرسازی و مقررات ملی ساختمان در بازدیدهای مستمر و مرحلهای به شهرداری و سازمان نظام مهندسی ساختمان گزارش کنند. با شروع عملیات اجرایی عوامل فنی و ایمنی دیگری از جمله سرپرستکارگاه، استادکاران و کارگران نیز در ساختار اجرایی پروژه قرارگرفته و ماموران حفاظت و ایمنی اداره کار، شهرداری و کنترل مضاعف سازمان نظاممهندسی نقش بازرسان عملیات اجرایی را بر عهده خواهند داشت.
|
پول 15 کشور در راه ایران
فعالان اقتصادی 15 کشور اروپایی و آسیایی، در واکنش مثبت به بسته 25 میلیارد یورویی وزارت راه و شهرسازی که مهر امسال برای جذب سرمایهگذار خارجی رونمایی شد، تاکنون چند نشست با مقامات ایرانی داشتهاند و بهزودی دستکم سه قرارداد بزرگ در زمینه حملونقل هوایی و ریلی منعقد میشود. جزئیات نتیجه 121 پروژه قابل سرمایهگذاری خارجی در بخش مسکن و ساختمان حاکی است شرکتهای طرف مذاکره، ایران را در مقایسه با کشورهای منطقه، به لحاظ سه پارامتر اقتصادی- سیاسی، دارای «فرصت طلایی» میدانند و با همین استدلال، گروهی از آنها در فاصله توافق هستهای تا اجرای برجام، توانستند با کسب مجوزهای خاص از کشورشان، 10 مورد تفاهم کتبی انتقال تکنولوژی و سرمایهگذاری به ایران را به امضا برسانند. سرمایهگذاران فرانسوی، آلمانی و ایتالیایی گروه پیشرو را تشکیل میدهند. قائممقام وزیر راه و شهرسازی در امور بینالملل با تاکید بر اینکه، عمده پروژهها، خودگردان و مستقل از منابع دولتی است، درباره نحوه رعایت دو خطقرمز دولت در مسیر مذاکره با شرکتهای خارجی یعنی «حضور بدون واسطه سرمایهگذاران» و «انتقال پول خارجی به بازار ایران» اعلام کرد: برای این منظور تضامین لازم از شرکتها در قالب اقرارنامههای حقوقی اخذ میشود.
|
تجربه دنیا در ساخت شهرهای فردا
شهرها مکانهایی هستند که مساله و راه حل را همزمان در درون خود دارند آنها پهنه ای حاصلخیز برای علم و فناوری، فرهنگ و نوآوری، خلاقیت فردی و جمعی و کاهش تاثیر تغییرات آب و هوایی هستند؛ با این حال شهرها مکان تمرکز مشکلاتی مانند بیکاری، تبعیض و فقر نیز هستند. همه شواهد و پیش بینیها از افزایش جمعیت شهرنشین در دنیا حکایت دارند. از طرفی دیگر سازمان ملل پیشبینی میکند که تا سال 2050 تعداد جمعیت آلونکنشین و حاشیهنشین در شهرها دو برابر خواهد شد. به نظر میرسد شهرهای فردا باید در این مورد حساسیت بیشتری به خرج دهند.
|
نوبل معماری به مسکن «ارزانساخت»
یک معمار باتجربه در زمینه «شهرسازی اجتماعی» از شیلی، موفق شد معتبرترین جایزه جهانی معماری را تحت عنوان «پریتزکر» که بهعنوان نوبل معماری مطرح است، به خود اختصاص دهد. برنده جایزه معماری سال 2016، طراح شکل جدیدی از «مسکن اجتماعی» تحت عنوان «نیمی از یک خانه خوب» است که در قالب آن، دولتها بهخصوص در کشورهای در حال توسعه قادر خواهند شد بحران جهانی «تامین مسکن کمدرآمدها» و «رشد زاغهنشینی در حاشیه شهرها» را مرتفع کنند. در این طرح مجموعهای از آپارتمانها برای طبقه کارگری در محدوده مرکزی شهر به شکل «ساخت صرفا قسمتهای پرهزینه و اساسی ساختمان با حداکثر کیفیت» احداث میشود و واحدهای مسکونی در مرحله «پایان سفتکاری اما قابل سکونت» تحویل کمدرآمدها میشود.
|
انتقال برد - برد «پادگان»ها از پایتخت
اولین توافق برد-برد برای کوچ پادگانها از محدوده شهری پایتخت انجام و راهکار پیشنهادی مدیران شهرداری برای آزادسازی اراضی پادگانها با موافقت کمیسیون ماده پنج برای تصویب نهایی به شورای عالی شهرسازی و معماری فرستاده شد. برمبنای توافق اولیه و الگوی پیشنهادی مدیریت شهری، مقرر شد پادگان 06(متعلق به ارتش جمهوری اسلامی ایران) بهعنوان یکی از بزرگترین پادگانهای فعلی پایتخت در راستای تامین مصالح عمومی شهروندان از شهر خارج شود.
|
نسخه باختباخت لیزینگ مسکن
پیشنویس «دستورالعمل راهاندازی بازار لیزینگ مسکن» که اخیرا برای نظرخواهی در اختیار بانکها قرار گرفت، حاوی یک اشکال عمده است. طبق فرمول طراحی شده، شرکتهای لیزینگ غیروابسته به بانک، در تعیین نرخ سود تسهیلات مجاز به استفاده از «مکانیزم بازار» و شرایط عرضه و تقاضا هستند؛ اما شرکت لیزینگ زیرمجموعه موسسات اعتباری، باید از تصمیمات شورای پول و اعتبار تبعیت کند. گفته میشود بانکها با توجه به هزینههای تامین بلندمدت منابع با «نرخ دستوری»، قادر به راهاندازی لیزینگ مسکن نیستند.
|
سه دست انداز در وام 160 میلیونی
انجمن انبوه سازان تهران در واکنش به مصوبه اخیر بانک مرکزی در مورد افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن به 160 میلیون تومان در شهر تهران اعلام کرد: دروازههای پیش بینی شده برای دسترسی به وام 160 میلیون تومانی خرید مسکن در تهران طوری طراحی شده که تنها حجم اندکی از تقاضای مصرفی برای خرید آپارتمان در پایتخت را پوشش میدهد.
|
نقشه خرید مسکن با سبد وام
پنج مسیر بابت پرداخت تسهیلات جدید مسکن، از ابتدای سال آینده و در فواصل زمانی مختلف، برای متقاضیان مصرفی باز میشود و در این قالب، دو وام 100 میلیونی «اوراق» و 160 میلیون تومانی «یکم» به اشکال متنوع در دسترس خریداران مسکن در تهران قرار میگیرد. مسیر اول که کوتاهترین راه دستیابی به وام است، تسهیلات 110 میلیونی (100 میلیون وام اوراق و 10 میلیون وام تعمیرات) را بدون نیاز به سپردهگذاری و حتی بدون اعمال شرط «خانهاولی»، در اختیار «زوج»ها قرار میدهد. در مسیر دوم، تسهیلات 170 میلیون تومانی صندوق پسانداز یکم، مشروط به یکسال سپردهگذاری، صرفا به زوجهای خانهاولی از اسفند 95 پرداخت میشود. بانک عامل بخش مسکن در قالب مسیر سوم، امکان استفاده از «سبد» ترکیبی وامهای جدید را فراهم کرده است؛ بهطوریکه گروه خاصی از متقاضیان، از اواخر بهار سال آینده میتوانند وام 140 میلیونی برای خرید مسکن دریافت کنند. این تسهیلات، به سازندهها نیز قابل پرداخت است. وامهای مصوب، با هدف تحریک ساختوساز در محدوده «بافتهای فرسوده»، با شرایط تسهیلشده، به متقاضیان خرید مسکن پرداخت میشود؛ از جمله اینکه، در این محدوده، به خرید خانه دوم نیز وام 170 میلیونی تعلق میگیرد. همچنین نرخ سود تسهیلات جدید، یک واحد درصد کاهش یافت.
|
سرمایه خارجی در مگاپروژهها
مدیریت شهری تهران برای اجرای اولین تجربه «سرمایهگذاری» بخش خصوصی در مگاپروژههای عمرانی پایتخت، مذاکره با 4 شرکت خارجی را آغاز کرد. توسعه شبکه بزرگراهی تهران تاکنون متکی به منابع شهرداری بوده و به شکل پیمانکاری انجام شده، اما قرار است سه مگاپروژه جدید با ارزش حداقل یک میلیارد دلار، از طریق سرمایهگذاری مشترک با خارجیها، ساخته شود. از جمله این پروژهها، تجهیز «همت» به قطار سبک شهری از طریق طبقاتی کردن این بزرگراه است. تاکنون شرکتهایی از مالزی، ایتالیا، فرانسه و چین برای سرمایهگذاری شهری در تهران، اعلام آمادگی کردهاند.
|
دو تکلیف برای بازار مسکن 95
مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی نقشه جدید ساخت و ساز مسکن در سال 95 را ترسیم کرد. حسین عبده تبریزی با اشاره به تحولات سالهای گذشته در بازار معاملات مسکن و ساخت و ساز آپارتمان، تاکید کرد: اگر چه سقف وام خرید مسکن به منظور تقویت توان مالی متقاضیان مصرفی آپارتمانها افزایش پیدا کرده است اما دو تکلیف عمده بهعنوان دو ماموریت بازار مسکن در سال 95 باید اولا از جانب نظام بانکی کشور و ثانیاً از طرف انبوهسازان محقق شود تا این دو ماموریت بتواند در نقش مکمل وامهای جدید در جهت رونق بخش مسکن موثر واقع شود.
|
تجربه انگلیسی وام مسکن
الگوی 20 ساله دولت انگلیس در پرداخت تسهیلات خرید مسکن، موفقترین سیاست تامین مالی بلندمدت در جهان است. در انگلیس، 40 درصد حجم سالانه تسهیلات خرید مسکن توسط شرکتهای پسانداز غیروابسته به نظام بانکی پرداخت میشود. منابع این شرکتها را سپردهگذاری سازندهها و متقاضیان خرید خانه، بهعنوان سهامداران این نهادها تشکیل میدهد و بهدلیل نظارت همهجانبه سپردهگذاران و سهامداران بر روند دخل و خرج این شرکتها، اعتبارات به جای سرمایهگذاریهای انحرافی –خرید ملک و ساختمان- صرفا در مسیر وام خرید با نرخ بهره پایین مصرف میشود. تجربه انگلیسی تامین و پرداخت تسهیلات خرید مسکن، در مقایسه با شکل سنتی پرداخت وام بانکی، حاوی 4 ویژگی کاملا غیرتورمی است که از جمله آنها میتوان به مشارکت وامگیرندهها در تامین منابع اولیه تسهیلات و در نتیجه، جذب نقدینگیهای خُرد اشاره کرد. شرکتهای پسانداز وام مسکن در این کشور تا 95 درصد ارزش خانههای مصرفی (غیر لوکس) را تسهیلات بلندمدت به متقاضیان پرداخت میکنند. بهطوریکه بخشی از این وامها با هماهنگی دولت انگلیس به اقشار ضعیف جامعه در قالب آپارتمانهای اجاره به شرط تملیک داده میشود. در این طرح، خریداران خانه تا زمان بازپرداخت کامل تسهیلات، اجازه فروش ملک را ندارند.
|
سند گارانتی برای نوسازها
وزارت راه و شهرسازی فرمول «گارانتی ساختمانهای مسکونی نوساز» را طراحی و برای تصویب نهایی به هیات دولت ارائه کرد.بر این اساس، مالک و سازنده پروژه ساختمانی مکلف میشوند قبل از شروع به ساخت، «بیمهنامه مسوولیت» دریافت و پیش از اقدام به فروش آپارتمانها، یک فقره «ضمانتنامه 10 ساله» به ازای هر واحد مسکونی تهیه کنند.سازندهها با استناد به «سند فنی»، کارکرد درست ساختمانها را برای بهرهبرداران تضمین و هر نوع خسارت ناشی از نقص در ساخت را برای خریدار بیمه خواهند کرد.
|
چراغ سبز به ساختوساز
سه محرک برای بازگشت سازندهها به بازار مسکن در ابتدای سال جدید در تهران رونمایی شد.با تصمیم مدیریت شهری پایتخت، در سال جاری نرخ ریالی عوارض ساختوساز مسکونی بدون اعمال افزایش، براساس تعرفههای سال 94 محاسبه میشود. حداقل 10 درصد هزینه ساخت را عوارض شهرداری تشکیل میدهد.از طرفی، «دریافت عوارض تعلیق از ساختمانهای نیمهکاره» و «کاهش زمان صدور پروانه» به عنوان دو چراغ سبز دیگر برای تحریک سرمایهگذاران به خارج کردن بازار ملک از رکود، در حال حاضر روشن شده است.اقدامات جدید، تیراژ ساخت مسکن را صعودی میکند.
|
راهبرد چینی تامین مسکن
رئیس جمهور دیروز در جمع متولیان بخش ساختمان ضمن تاکید بر ضرورت خروج مسکن از رکود، نحوه اجرای طرح جایگزین مسکنمهر برای تامین نیاز سکونتی اقشار هدف را اعلام کرد. حسن روحانی با اشاره به وجود امکانات اولیه در داخل شهرها از یکسو و خوابگاهی شدن مجتمعهای مسکونی اطراف شهرهای بزرگ از سوی دیگر، خواستار جذب سرمایهگذاران بخش خصوصی برای نوسازی املاک موجود در بافتهای فرسوده شد. بررسیها در اینباره نشان میدهد ساختار طرح مدنظر دولت، همان الگوی رایج تامین انبوه مسکن مصرفی در کشورهای موفق – در زمینه ساخت مسکن کمدرآمدها - از جمله چین است. در کشور چین، راهبرد اصلی دولت در حمایت از ساختوسازهای مسکونی ارزان قیمت را «سرمایهگذاری مشارکتی سازندهها با مالکان خانههای فرسوده» تشکیل میدهد. در این مدل مسوولیت نوسازی کامل یک محله فرسوده به سرمایهگذار محول میشود تا امکان واگذاری واحدهای مسکونی با قیمت تمام شده پایین، از محل سود سایر کاربریها برای سازنده فراهم شود. وزارت راه و شهرسازی در این راستا، ساخت سالانه 300 هزار واحد مسکونی در بافتهای فرسوده و با اولویت شهرهای دارای جمعیت کمتر از 200 هزار نفر را هدفگذاری کرده است. این طرح علاوهبر وام نوسازی به سه ابزار مکمل نیاز دارد.
|
نام ماندگار ملکه «منحنی» در جهان معماری
زاها محمد حدید، معمار مشهور عصر حاضر جهان 12 فروردین بهدلیل عارضه قلبی درگذشت اما سبک متفاوت این معمار متولد عراق در طراحی سازههای بزرگ و خاص در دنیا، نام او را در تاریخ معماری ماندگار خواهد کرد.
|