جدایی ملاکی از بانکداری
نسخه بومی رفع «تنگنای مالی» و «سرکوب تقاضا» بهعنوان دو مانع اصلی رونق اقتصادی، با طراحی یک مدل عملیاتی برای جدایی حرفه مَلاکی از بانکداری، تدوین شد. بانکهای آغشته به حجم انبوه املاک لوکس عمدتا مسکونی و تجاری، برای «تبدیل» این داراییهای سمی و منجمد به پول رونقساز، با چهار روش «تصفیه» روبهرو هستند که انتخاب هر کدام از آنها ضمن آنکه قدرت تسهیلاتدهی برای نظام بانکی بهوجود میآورد، وضعیت منفی در ترازنامه بانکها را نیز ساماندهی میکند. نتایج بررسیها درباره منشا توقف اقتصاد ایران در مسیر خروج از رکود، نشان میدهد انحراف منابع بانکی به بازار ملک در دوره پیشین رونق مسکن و سرمایهگذاری افراطی در ساختوسازهای غیرمصرفی، بدون هدف و فاقد مشتری، باعث شده در حال حاضر منابع موردنیاز بخشهای پیشرو، در این املاک حبس شود. نسخه رهایی از این وضعیت، با الگوبرداری از تجربه جهانی، شامل «فروش املاک بهصورت مستقیم از جانب بانکها یا شرکتهای وابسته»، «فروش نقد و اقساط»، «اجاره بلندمدت بخشی از املاک» و همچنین «تغییر کاربری به هتلآپارتمان» است. حسین عبدهتبریزی، اقتصاددان در این باره تاکید کرد: برای سمزدایی از نظام بانکی نباید منتظر «معجزه» ماند. حتی باید احتمال «زیان» در فروش این داراییها را هم در نظر گرفت.
|
مسکن قسطی از کانال دوم
با ورود گروه اول سازندهها به بازار نسیه فروشی مسکن بعد از 4 ماه ابلاغ طرح «تضمین معاملات غیرنقد آپارتمان»، یک تشکل ساختمانی مقدمات راهاندازی کانال دوم عرضه ملک قسطی را کلید زد. هفته گذشته تحتتاثیر حرکت آرام و غیرهیجانی معاملات مسکن، 4 سازنده از شهرهای مختلف با مراجعه به بانک، خواستار استفاده از تسهیلات غیرنقد 150 میلیونی برای فروش تعدادی آپارتمان شدند. حجم املاک آماده فروش قسطی، 250 هزار واحد برآورد شده؛ اما انبوهسازان دنبال تکمیل طرح (افزایش تسهیلات) هستند. قرار است بنگاه اینترنتی عرضه «نوساز»ها راه بیفتد.
|
اخلال دوم در بازار مسکن
بازار مسکن برای دومین بار ظرف یک ماه، از ناحیه «کاهش دستوری نرخ سود بانکی» ضربه خورد و با اخلال اساسی در روند متغیرهای ملکی روبهرو شد. بررسیهای کارشناسی درباره عامل نامرئی جهش قیمت اوراق تسهیلات خرید مسکن در هفتههای اخیر نشان میدهد تحتتاثیر دستکاری نرخ در بازار پول - در تیرماه- حدود 10 درصد از حجم سپردهها از یک حساب بانکی (حساب تامینکننده منابع اوراق)، خارج شد و در پی این واکنش طبیعی سپردهگذار، میزان انتشار اوراق جدید برای پوشش تقاضای مصرفی وام مسکن، کاهش پیدا کرد. این اتفاق باعث شده در روزهای اخیر متوسط قیمت اوراق مسکن در بازار مبادله امتیاز وام خرید، 21 درصد نسبت به ابتدای سال افزایش یابد و عملا مسیر دسترسی مصرفکنندهها به تسهیلات 110 میلیونی مختل شود. تیر امسال، چند روز قبل از نوسانی شدن قیمت اوراق مسکن، اولین فشار ناشی از کاهش غیرطبیعی نرخ سود، دامن بازار اجاره را گرفت و سبب شد وزن رهن و اجاره ماهانه به ضرر اجارهنشینها تغییر کند. برای کنترل قیمت وام مسکن دو عملیات ضربتی آغاز شده که اثر مثبت آن از امروز شروع و تا نیمه شهریور به اوج میرسد. چشمانداز کوتاهمدت بازار تسهیلات خرید مسکن در دو سناریو تشریح شده است.
|
ماموریت مغفول در بازار مسکن
جمعی از صاحبنظران اقتصادی و شهرساز با هشدار درباره «بیعملی» در تامین مسکن اقشار ضعیف و دهکهای کمدرآمد اعلام کردند ادامه این وضعیت میتواند بازگشت سیاستهای انتحاری - هزینهزا و پرخطر- به بخش مسکن را موجب شود. هماکنون عمده برنامههای کلید خورده در بازار مسکن، نیاز مالی تقاضای متوسط را اصل قرار داده و سه دهک اول بهعنوان جامعه هدف نیازمند مداخله دولت، فعلا از اقدامات بینصیب مانده است. در سال پایانی دولت باید دستکم یک برنامه با ویژگی مسکن اجارهای –نه ملکی- بهصورت پایلوت روی زمین (فراتر از مصوبه) اجرا شود.
|
تاوان حبس تقاضای سفر
تعطیلی یک روزه آخر هفته در ایران به جای تعطیلات دو روزه سرمنشا «مسافرتهای متراکم» و سرکوب تقاضای سفر استکه تبعات آن مشکلات تکراری را در معدود روزهای تعطیل مناسبتی رقم میزند. رهایی از این وضعیت، نیازمند ساماندهی تقویم تعطیلات از طریق پیادهسازی الگوی جهانی «تعطیلی آخر هفته» است. «آخر هفته دو روزه» سه دستاورد در کوتاهمدت، میانمدت و بلندمدت به همراه دارد. اثر آنی این تحول، به شکل «ایجاد جریان منظم تقاضای سفر» و افزایش پایدار حجم مسافرتهای تفریحی، باعث رونق فعالیتهای گردشگری در شهرهای توریستی میشود. راهاندازی بازار اجاره انبوه ویلا و توسعه مراکز اقامتی، از جمله آثار مثبت «افزایش تعطیلی آخر هفته» است که درنهایت به رشد اقتصادی منجر خواهد شد. با دوروزه شدن تعطیلی آخر هفته، «اقتصاد شهرها» نیز از طریق دستیابی شهرداریها به یکسری منابع مالی جدید – اخذ مالیات از هتلها و فضاهای ارائهکننده خدمات تفریحی و گردشگری- دستخوش تغییر میشود. این موضوع مهار شهرفروشی (وابستگی فعلی شهرداریها به عوارض ساختوساز) را امکانپذیر خواهد کرد. مقرر شده «امکانسنجی» برای افزایش تعطیلی آخر هفته در یک کمیته دولتی از شهریورماه شروع و نتایج مطالعات ظرف سه ماه به هیات دولت ارائه شود.
|
پلیتیک جهانی برای پل «صدر»
تصمیم شهرداری سئول –شهر معروف به بزرگراههای مدرن در دنیا- برای تغییر کاربری «خیابانهای دو طبقه» و تبدیل فضاهای تردد خودرو به محیطهای شهروندمحور، نگاه انتقادی کارشناسان شهرسازی در تهران به «بزرگراه طبقاتی صدر» را عمیقتر کرد و احتمال استفاده از نسل منقرض معابر ترافیکی در دیگر نقاط پایتخت از جمله بزرگراه همت را به شدت کاهش داد. بررسیها در اینباره نشان میدهد: 40 سال پیش شهرداران 8 شهر بزرگ از 4 کشور جهان، برای مهار تبعات انسانی و شهری استفاده از «بزرگراههای دو طبقه» و همچنین کنترل «هزینههای سنگین اقتصادی-اجتماعی» این مدل خیابانسازی، «تخریب پلهای طبقاتی» را در دستور کار قرار دادند بهطوری که هماکنون در آمریکا بهعنوان «کشور مُبدع» خیابانهای دو طبقه، 20 سال از «ممنوعیت» احداث این نوع معابر میگذرد.
|
اولین پسلرزه وام 8 درصدی
تشکلهای ساختمانی در واکنش به تصمیمگیری نابرابر برای تسهیلات مسکن، اعمال سود تکرقمی برای وام خرید بدون توجه به هزینه بالای دریافت وام ساخت را زمینه اولیه بههم خوردن تعادل نسبی بین حجم عرضه و تقاضای مسکن در بلندمدت عنوان کردند و خواستار تسری اقدام هفته گذشته دولت و سیستم بانکی به کل تسهیلات مسکن شدند.
|
فرمول پاکسازی رکود مسکن
بازار مسکن مشروط به اعمال دو دسته سیاست کوتاهمدت و بلندمدت، میتواند وارد رونق غیرتورمی شود. فرمول پاکسازی کامل معاملات و ساختوساز از رکود نشان میدهد برای تبدیل نیاز بالقوه به تقاضای موثر خرید مسکن باید پنج گام مالی بههم پیوسته، برداشته شود. در سمت عرضه نیز با هدف کاهش قیمت تمام شده مسکن، چهار اقدام حمایتی از جمله «گسترش بازار زمین با تاسیس شرکتهای توسعهگر» و همچنین «اصلاح ساختار شهرداریها» لازم است. علاوهبر 9 ماموریت زمانبر، تحریک ضربتی بازار نیازمند راهاندازی «صندوق سرمایهگذاری مستغلات» است.
|
صعود ساختمانی از هسته پایتخت
سرمایهگذاری ساختمانی در «هسته» پایتخت بهرغم تداوم رکود ساختوساز در سایر مناطق شهر، «صعود» کرد. تیراژ احداث آپارتمان در محدوده «فرسوده و کلنگی» نسبت به سال گذشته 37 درصد افزایش یافته و در سایر شهرها نیز نبض ساختوساز در این محدوده که عمدتا بخش میانی شهر را تشکیل میدهد، تندتر میزند. «پایان خشکسالی مالی» و پرداخت منظم وام نوسازی بعد از حداقل سه سال، عامل اصلی تحرک ساختوساز در بافت فرسوده کشور محسوب میشود. در تهران چهار محرک دیگر نقش دارد.
|
تقلید ناقص تعطیلاتی
کارگروه ملی «کاهش ساعات کاری و تحصیلی هفته» که قرار است ظرف سه ماه نسخه عملیاتی «تنظیم تعطیلات و اوقات فراغت» را به هیات دولت ارائه کند، در اولین پیشنهاد، با غفلت از نیاز ضروری تقویم فعلی به «اصلاح ریشهای» و تقلید ناقص از الگوی جهانی، طرح «تعطیلات دو هفتهای مدارس در پاییز» را روی میز گذاشت. این طرح که در اغلب کشورهای توسعهیافته، مکمل «تعطیلات دو روزه آخر هفته» محسوب میشود در صورت نادیده گرفتن پیشنیاز اصلی، طراحان را در تحقق دو هدف کلیدی شامل «کاهش آلودگی هوا و ترافیک کلانشهرها» و همچنین «مدرنسازی تقویم تعطیلات ایران» ناکام خواهد گذاشت. هرچند موضوع «کمبود تعطیلات مفید» بهعنوان صورت مساله «مشکلات زیست محیطی شهرها و ازدحام مسافرتهای درونشهری و برون شهری» سرانجام درست تشخیص داده شد؛ اما راهحلهای کلیشهای، ناکافی و بعضا آزمودهشده برای پاسخ به آن، باعث انحراف در تصمیمگیری میشود. کارشناسان معتقدند برای تطبیق تقویم فعلی روزهای کاری ایران با الگوی سایر کشورها، باید در گام اول تعطیلی آخر هفته از یک روز به دو روز افزایش یابد تا از یکسو با توزیع زمانی سفرهای تفریحی، قفل ترافیکی جادهها در معدود روزهای تعطیلات رفع شود و ازسوی دیگر آلودگی هوا در طول سال کاهش یابد.
|
زمین ودیعه در هسته پایتخت
امکان اولین حضور نهادهای توسعهگر در بازار ساخت و ساز با رونمایی از یک ابزار محرک ساختمانی در هسته پایتخت، فراهم شد. قرار است بخشی از زمینهای دولتی در بافت فرسوده ابتدا بهصورت ودیعه –بدون دریافت مبلغ- به توسعهگران واگذار و در پایان فرآیند ساخت و تکمیل پروژه، هزینه آن با اعمال قیمت کارشناسی دریافت شود. این مدل احیای بافت فرسوده چهار مزیت دارد از جمله آنکه نوسازی محلهای (مقیاس انبوه) را جایگزین انفرادیسازی (تکپلاک) میکند. نهادهای توسعهگر «توان» خلق منابع مالی ساخت و «تضمین» تحقق یکسری مسوولیت اجتماعی را دارند.
|
نقشه راه تامین مالی مسکن
مسوولان و صاحبنظران حوزه مسکن با طراحی دستکم 10 نوع ابزار و نهاد تامین مالی جدید از ابتدای سال جاری تاکنون، نسخه مانعزدا برای تامین مالی مسکن عرضه کردهاند. این نسخه با تکیه بر 19 ضرورت و اولویت بخش مسکن، روشهای متداول تامین مالی را ناکارآمد عنوان و توسعه بازارهای رهنی و رفع موانع پرداخت تسهیلات را دو راه عبور از مشکلات تامین مالی در این بخش معرفی کرده است. این دو طیف تاثیرگذار فردا نیز در قالب همایشی نقشه راه طراحی شده برای تامین مالی مسکن را تکمیل خواهند کرد.
|
پیشنهاد پنج مالیات برای بخش مسکن
در نشست تخصصی «مالیاتهای مسکن» بسته بهینه دریافت مالیات از حوزههای مختلف بخش مسکن پیشنهاد شد. صاحبنظران اقتصادی و مالی معتقدند با وجود هزینههای اجتماعی اجرای طرح اخذ مالیات از بخش مسکن، طراحی این بسته در قالب پنج سرفصل میتواند از یکسو سپری در برابر سفتهبازی محسوب و از سوی دیگر به محل جدیدی برای کسب درآمدهای پایدار برای دولت محلی تبدیل شود. این پنج مالیات در سرفصلهای عایدی سرمایهای، نقلوانتقال، سالانه املاک، درآمد اجاره و درآمد حاصل از ساخت و فروش مسکن پیشنهاد شده است.
|
تصویب درآمد جدید برای شهرداریها
معاون سازمان شهرداریها و دهیاریهای کشور روز گذشته یک منبع مالی جدید برای شهرداریهای کلیه شهرهای کشور معرفی و اعلام کرد که در قالب تصمیم تازه وزارت کشور، مدیریت حملونقل بار درونشهری به شهرداریها سپرده میشود. کاربرد نخست ابلاغیه دومنظوره وزارت کشور، صرفهجویی در مصرف سوخت از طریق مهار قاچاق نفتگاز مصرفی خودروهای دیزلی با اعمال مدیریت ناوگان دیزلی است به نحوی که بر اساس مصوبه هیات وزیران، میزان سهمیه سوخت خودروهای باری درونشهری بر اساس طول پیمایش به آنها تعلق میگیرد.
|
ماموریت ناتمام مقاومسازی تهران
خودآزمایی مدیریت شهری تهران درباره «حد تحمل پایتخت در برابر حوادث طبیعی و انسانساز»، از مقاومت شکننده شهر تحت تاثیر تکالیف ناتمام شهرداری حکایت دارد. برنامه بالادست شهرداری، مسوولان شهری را برای افزایش ضریب ایمنی و مقاومت پایتخت، مکلف به اجرای 16 ماموریت ویژه در دو حوزه «بازدارندگی بحران» و «مدیریت پس از بحران» کرده است؛ اما برخی اقدامات حیاتی همچون «راهاندازی سامانه اعلام وضعیت اضطراری و آمادهباش» هنوز به سرانجام نرسیده و برخی دیگر از جمله «افزایش ایستگاههای آتشنشانی و احداث پناهگاههای امن» از اهداف کمی برنامه، عقب است.
|
2 فرصتسوزی در بازار انبوهسازی
سازندگان آپارتمانهای درجه یک پایتخت در غیاب «شبکه سازمانی عرضه مستقیم مسکن» به بازار فروش، امکان بهرهبرداری از فرصت بهوجود آمده در بازار معاملات را از دست دادهاند و این ناتوانی در اتصال بیواسطه گروه تقاضا سبب شده نبض بازار فروش در تصاحب بسازوبفروشهای غیرحرفهای، گمنام و متفرقهساز قرار بگیرد. این فرصتسوزی برای عرضه سازمان یافته و یکجای آپارتمانهای درجه یک ساخته شده از سوی انبوهسازان باصلاحیت، هماکنون علاوه بر این گروه سازندگان، متقاضیان مسکن را نیز با چالش یافتن آپارتمانهای با کیفیت روبهرو کرده است.
|
رسوبزدایی از مسکن مهر
نویسنده طرح جامع مسکن به دولت پیشنهاد کرد از پردردسرترین بخش مسکن مهر برای استارت فاز پایلوت مسکن اجتماعی بهرهبرداری کند.
|
نقشه انتقال تهران به عمق
مدل فعلی در تهران برای ساختوسازهای زیرسطحی، بدترین شکل توسعه شهر در تراز زیرصفر به حساب میآید. در سایر کشورها، با استفاده از ظرفیت بکر زیرزمین، شبکه حملونقل عمومی (مترو) و مراکز خدمات شهری تقویت میشود؛ اما در تهران، این ظرفیت فعلا در خدمت برجسازها قرار دارد. بررسیهای یک گروه از استادان شهرساز نشان میدهد فضای زیرسطحی پایتخت میتواند با اجرای نقشه 10 ضابطهای، در خدمت عموم شهروندان قرار بگیرد و از حفاری و گودبرداریهای پرخطر رفع تهدید شود.
|
ترفند اروپایی نجات از آلودگی
شهرداریهای شهرهای بزرگ اروپایی با همکاری دولت توانستهاند از ابزارهای قانونی تحت اختیار خود به نفع بهبود کیفیت هوای شهر استفاده و هفت طرح ترافیکی برای کاهش ازدحام ترافیکی خودروهای شخصی و در نتیجه تصفیه هوای آلوده شهر اجرا کنند. شهرداریهای اروپایی این طرحها را با کمک دولت و در قالب تنظیم مالیات و عوارضی که دارندگان خودروهای شخصی باید سالانه به دولت مرکزی و محلی بپردازند، طراحی کردهاند. اجرای طرحهایی نظیر «LEZ» به منظور جلوگیری از تردد خودروهای آلاینده با استاندارهای پایین در مناطق پرترافیک، اخذ عوارض ازدحام از خودروهای شخصی که در مناطق شلوغ شهر تردد میکنند، اعمال محدودیت شدید سرعت در معابر درونشهری، مدیریت سختگیرانه پارکهای حاشیهای، اعمال سیاستهای تشویقی برای استفاده از خودروهای برقی و اجرای مقطعی طرح زوجوفرد کمک کرده شهرهای اروپایی با وجود میزبانی انبوهی از خودروها، کیفیت هوای مطلوبی داشته باشند. این تجربه موفق شهرداران اروپایی در مهار هوای سمی شهرهای آلوده از طریق اجرای یک یا همزمان چند طرح مذکور، موجب شده حتی کشورهای آمریکایی و آسیایی نیز از این راهحلها برای کاهش آلودگی هوا استفاده کنند. بهعنوان مثال چین برخی از این طرحها را در شهر پکن که یکی از آلودهترین شهرهای دنیا محسوب میشود، عینا اجرا کرده است.
|
سرعتگیر گردش سرمایههای ساختمانی
بررسی گزارش خودآزمایی مدیریت شهری تهران در حوزه شهرسازی و معماری از وجود چهار دستانداز در بازار سرمایهگذاریهای ساختمانی خبر میدهد. مدیریت شهری پایتخت با تدوین و تصویب برنامه پنج ساله دوم در اواخر سال 92، نقشه راه اداره شهر تهران طی سالهای 93 تا 97 را طراحی کرد. حالا با گذشت نیمی از راه، معاونت برنامهریزی و توسعه شهری شهرداری تهران، گزارشی از عملکرد دو سال ابتدایی شهرداری پایتخت را در شش حوزه ماموریتی منتشر کرده است. بیش از 100 صفحه از این گزارش که به نوعی خودآزمایی شهرداری تهران برای شناسایی میزان انحراف از احکام نقشه پنجساله دوم شهر محسوب میشود به حوزه ماموریتی شهرسازی و معماری اختصاص دارد. بررسی احکام اجرا شده یا معطل مانده حوزه شهرسازی و معماری از وجود چهار دستانداز بزرگ در مسیر سرمایهگذاری ساختمانی در تهران حکایت دارد.
|