10 معبر تلگرامی رونق مسکن
گرایش برخی واسطههای بازار مسکن به استفاده از امکانات «تلگرام» برای معرفی فایلهای فروش، به شکلگیری نسل پنجم بازاریابی ملکی منجر شد. دلالان ملک با تشکیل کانال یا گروه تلگرامی میتوانند همچون الگوی جهانی بازاریابی ملک، به «معرفی تصویری» آپارتمانهای آماده فروش رو بیاورند و از محدودیت زمان و مکان در مشاوره ملکی خارج شوند. این نوع واسطهگری که صرفا از طریق آژانسهای دارای مجوز صنفی امکانپذیر است، 10 مسیر جدید برای جذب تقاضای مسکن و اتصال سریع آن به سمت عرضه، ایجاد میکند.
|
توافق خارجی در شهرهای جدید
متولی عمران و توسعه «شهرهای جدید» کشور بعد از حدود یک سال مذاکره با شرکتهای ساختمانی از 6 کشور اروپایی و آسیایی علاقهمند به بازار مسکن ایران، توانست برای ساخت و اجرای 15 پروژه مسکونی و غیرمسکونی، با سرمایهگذاران خارجی به توافق اولیه برسد. 17 شهر جدید موجود در کشور با ظرفیت استقرار دستکم 3 میلیون نفر، در حال حاضر حدود 800 هزار نفر جمعیت ساکن را در خود جا داده است که علت عدم استقبال سکونتی از سایر واحدهای مسکونی ساخته شده در این مناطق به ضعف خدمات و کاربریهای مکمل سکونت مربوط است.
|
تغییر ماموریت متولی وام مسکن
مسوولیت بانک عامل بخش مسکن در برابر متقاضیان خرید و ساخت، با هدف «ظهور رونق حداکثر تا نیمه امسال» تغییر کرد. شعب بانک مسکن سراسر کشور بهعنوان «عاملیت پرداخت» 10 نوع تسهیلات جدید ساخت و خرید، موظف شدهاند شکل سنتی وامدهی را که به صورت گیشهای و بدون مشاوره مالی انجام میشود، کنار بگذارند. این بانک در شکل جدید، باید با برقراری ارتباط متعارف و موثر با متقاضیان، نیاز مالی خریداران مصرفی و سازندههای مسکن را شناسایی و متناسب با ویژگی اقتصادی آنها، یک یا ترکیبی از انواع تسهیلات را ارائه کند.
|
تعرفه ضدسونامی در بازار ساخت «مال»
ساختوسازهای تجاری و بهخصوص احداث پروژههای غیرمسکونی چندمنظوره –مال- در تهران از ماه آینده مشمول افزایش چشمگیر عوارض ساختمانی میشود. در پی اصلاح نرخ عوارض صدور پروانه برای ساختمانهای تجاری در شورای شهر تهران که سال گذشته منجر به تدوین فرمول مشخص و در عین حال شناور برای تعیین تعرفه قابل دریافت توسط شهرداریهای مناطق 22گانه از تجاریسازها شد، از خرداد ماه سال جاری هزینه صدور پروانه ساختمانی برای پروژههای تجاری تا 100 درصد افزایش پیدا میکند.
|
ساخت مسکن با نقدینگی صفر
بسته سال 95 محرک سرمایهگذاری در بافت قدیم شهر تهران، با معرفی «1+5» فاکتور کاهنده هزینهها رونمایی شد. از ابتدای خرداد، ساختوسازهای مسکونی و تجاری در محلههای فرسوده پایتخت به ترتیب مشمول 100 و 80 درصد تخفیف در عوارض شهرداری میشود. همچنین به سازندههای مسکونی در این محلهها وام 50 میلیون تومانی قرضالحسنه تعلق میگیرد؛ بهطوریکه نرخ سود 20 درصدی تسهیلات توسط دولت و شهرداری در قالب یارانه پرداخت خواهد شد. این بسته، کل هزینه ساخت در پروژههای نوسازی بافت فرسوده را پوشش میدهد و سازندهها را از نقدینگی بینیاز میکند.
|
چرخش سیاستی در بازار زمین
10 سیاست جدید برای نحوه واگذاری و مدیریت بازار «زمین»، روز گذشته در قالب ماموریتهای 6 گانه سازمان ملی زمین و مسکن، به خزانه دار «اراضی دولتی» ابلاغ شد. رئیس تازه منصوبشده سازمان ملی زمین با حکم وزیر راه و شهرسازی، موظف شده است ضمن تغییر «نگاه تجاری و درآمدزایی به اراضی تحت مالکیت دولت» بهگونهای برنامهریزی کند که هر نوع عرضه زمین برای تامین مسکن، از یکسو پشتیبانیکننده «احیای بافت کهنه و درونی شهرها» باشد و از سوی دیگر، باعث «جذابسازی سکونت در حومه شهرهای مادر» شود. برای این منظور، تخصیص زمین بابت توسعه منفصل مناطق شهری باید با اولویت «شبکه یکپارچه حملونقل سریع» و از آن مهمتر با لحاظ «در دسترس بودن خدمات و آب شرب» در منطقه مورد نظر، انجام شود. همچنین شکل واگذاری نیز باید با نظام فعلی تامین مالی مسکن –افزایش وام ساخت در شهرهای میانی و کوچک- هماهنگ باشد. طی دست کم 30 سال گذشته، واگذاری زمینهای دولتی از دو مدل، پیروی کرده که نتایج هر دو به رشد سریالی قیمت زمین (افزایش سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن) و ایجاد شهرهای خوابگاهی منجر شده است. در قالب سیاستهای جدید قرار است جلوی بورسبازی زمین به نفع اهداف اجتماعی بخش مسکن گرفته شود.
|
راه فرار «ابرشهر»ها از دو عارضه
دولتهای محلی 5 شهر نهچندان بزرگ جهان که کاملا با مشکلات شاخص «ابرشهر»های امروزی دست به گریبان هستند، موفق شدند به کمک 4 نوع ابتکار شهری، شاخصهای سکونتپذیری شهرهای تحت مدیریت خود را برای ساکنان فعلی و جمعیت رو به افزایش، بهبود ببخشند. 1000 محقق شهرساز و برنامهریز شهری در تحقیقی که به سفارش والاستریت ژورنال با هدف «طراحی نسخه مناسبسازی شهرهای جهان برای رشد جمعیت شهرنشین» انجام دادهاند، به نسخهای رسیدهاند که ماحصل تجربه موفق «پایتخت سنگاپور، هیوستون در تگزاس، مدئین بهعنوان دومین شهر بزرگ کلمبیا، دیترویت و همچنین ونکوور» را به شهرداران ابرشهرهای جهان ارائه میدهد. این 5 شهر اگر چه به لحاظ وسعت جغرافیایی و میزان جمعیت ساکن، به مراتب کوچکتر از یک ابرشهر هستند اما به لحاظ ابعاد دو عارضه مشترک در شهرهای بزرگ که شامل «کمبود مسکن» و «شدت ترافیک در خیابانها» میشود، با هم برابری میکنند.
|
طرح ردیابی گسلهای پنهان
زیرمجموعههای سه وزارتخانه مرتبط با شهرسازی، مدیریت بحران و زمینشناسی، برای «شناسایی گسلهای مجهول و ناشناخته تهران» توافق کردند. مطالعات اولیه مرکز تحقیقات مسکن در این باره نشان میدهد پایتخت علاوهبر 50 گسل اصلی و فرعی شناخته شده که موقعیت قرارگیری آنها مشخص است، بر روی یکسری گسلهای نامعلوم نیز قرار دارد که ردیابی منطقهای آنها تهران را در برابر حوادث زلزله بزرگ مقاوم میکند. برای موقعیتیابی گسلهای پنهان قرار است از گودبرداریهای عمیق برجسازها استفاده شود و پس از تدقیق نقشه فعلی گسلهای لرزهخیز، ضوابط ساختوساز تغییر کند.
|
تعلیق «دیدهبان» کاربری ملک در تهران
سامانه طرح تفصیلی تهران که طی چهار سال گذشته با اعلام لحظهای «ضوابط ساختوساز» به همه مالکان و سازندهها، آن هم بهصورت الکترونیکی، فعالان ساختمانی را از مراجعه به «دلالان مجوز و تراکم» بینیاز کرده بود، طی چند روز گذشته با اختلال در ارائه اطلاعات مواجه شده است. در حال حاضر لینک مربوط به استعلام «نوع کاربری و میزان تراکم ساختمانی» در سامانه طرح تفصیلی تهران، عملا از کار افتاده است. برخی کارشناسان میگوید این مساله باعث مات شدن اتاق شیشهای ضوابط و انسداد دسترسی عمومی به مقررات ساختمانی، شده است. تداوم این اختلال میتواند 5 دستاورد طرح تفصیلی تهران را خنثی کند و از همه مهمتر، به نظارت شهروندان در نقش «دیدهبان طرح تفصیلی» بر حسن اجرای ضوابط ساختوساز نیز خاتمه دهد.
|
اراضی سبز حراج میشود؟
دومین اقدام شتابزده در مجلس پس از طرح بانکداری، تلاش برای تصویب طرح دیگری تحت عنوان «اصلاح قانون حفظ اراضی کشاورزی» است. برخی نمایندگان اصرار دارند در روزهای آخر مجلس نهم این طرح بررسی و تصویب شود. اشکال بزرگ طرح، رسمیتبخشی به «تغییر کاربری» اراضی کشاورزی و باغات سراسر کشور از طریق اخذ عوارض نه چندان بازدارنده – در مقایسه با ارزش نهایی بنای احداثی - است که در نهایت میتواند به حراج زمینهای سبز برای ساخت ویلا و کاربریهای انتفاعی منجر شود. در این طرح، مزرعهخواریهای 20 سال گذشته، مشمول بخشش شده است.
|
برج باغها در خط پایان
شورای شهر تهران در قالب یک طرح، «ممنوعیت ساخت برج باغ» را در دستور کار قرار داد و در صورت تصویب نهایی، ساختوساز در اراضی باغی کمتر از 5 هزار مترمربع، حداکثر تا 4 طبقه، مجاز میشود و کاربری باغات بزرگتر به «پارک جنگلی، فضای عمومی و مزارع کشاورزی» تغییر مییابد. در قالب این طرح، شهرداری مکلف به تهیه «شناسنامه» برای کلیه اراضی سبز است. همچنین بانک اطلاعاتی حاوی آدرس باغات، تعداد درختان و هویت مالکان باید در دسترس عموم قرار گیرد تا ریسک باغکشی افزایش پیدا کند.
|
رد پای «مسکن» در شورش پاریس
ناآرامیهای سریالی در پاریس که به بهانههای مختلف و این بار بهخاطر اصلاح قانون کار شکل گرفته است، از نگاه جامعهشناسان، ریشه در «سرخوردگی اهالی حومهنشین پایتخت» دارد. نسل دوم ساکنان شهرکهای فقیرنشین اطراف پاریس، بهخاطر سیاست دولتهای پیشین بابت ساخت مسکن مخصوص کمدرآمدها در بیرون شهرهای اصلی -که منجر به جدانشینی فقرا شد- اخیرا به صورت هماهنگ معترض دولت مرکزی شدهاند. در فاصله پس از جنگ جهانی دوم تا 1970، حدود 700 شهرک فقیرنشین در اطراف پاریس احداث شد که حالا عمده جمعیت آنها، مهاجران هستند.
|
مدل پنجم قیمتگذاری زمین
10 سیاست مدنظر وزیر راه و شهرسازی برای مدیریت اراضی دولتی که ماه گذشته به سازمان ملی زمین ابلاغ شد، از طریق اعمال «نظام جدید قیمتگذاری زمین» به اجرا درمیآید. عباس آخوندی اخیرا با انتقاد از نگاه تجاری به زمینهای دولتی، خواستار طراحی مدلی متفاوت از 4 دهه گذشته در واگذاری این اراضی شده بود. جزئیات این مدل که بازار زمین را در خدمت سیاستگذاریهای اجتماعی قرار میدهد، حاکی است هر نوع واگذاری عمده یا محدود اراضی دولتی، با لحاظ «ارزش اعتباری» زمین - که کاملا از «ارزش فیزیکی و قیمت تجاری» مجزا و تفکیکشده است، انجام خواهد شد و «ارزش اعتباری» تابعی از دو مولفه «میزان جمعیت» و «سطح خدمات» مناطق شهری است. واگذاری اراضی براساس «ارزش اعتباری» باعث میشود بازار زمین در نقش اهرم تنظیم جمعیت شهری، به ناموازنه شدید جمعیت در شهرهای بزرگ و کوچک پایان دهد. در حال حاضر، میانگین تراکم جمعیت در کشور، 46 نفر در کیلومتر مربع است؛ اما در تهران و البرز، میزان تراکم جمعیت، بیشاز 10 برابر و در برخی دیگر از استانها، یک ششم میانگین کشوری است. آخوندی، چهار الگوی «تعیین قیمت» اراضی در دولتهای پس از انقلاب را حاوی نواقص و اشکالاتی میداند.
|
سرایت شهرفروشی به چهار کلانشهر
ویروس «تغییر کاربری و فروش تراکم» که کارشناسان و مسوولان حوزه شهرسازی از آن تحتعنوان «شهر فروشی» نام میبرند، از تهران به سایر کلانشهرها سرایت کرده و میانگین سهم «درآمد حاصل از انواع عوارض ساختوساز» در بودجه شهرهای بزرگ به نزدیک 80 درصد رسیده است. این نوع درآمد بهخاطر نوسانات دورههای رکود و رونق مسکن، ناپایدارترین منبع مالی شهرداریها محسوب میشود؛ اما دسترسی راحت به آن، باعث غفلت از منابع درآمدی پایدار شده است. نتایج یک مطالعه، پنج منبع مالی مستمر را برای پوشش 100 درصدی هزینه کلانشهرها معرفی کرده است.
|
سوغات اقتصادی رونق مسکن
بروز «رونق» در بخش مسکن و ساختمان علاوهبر اینکه باعث گشایش در فعالیتهای درون بازار ملک – معاملات و ساختوساز - میشود، پنج دستاورد بیرونی برای اقتصاد کلان به همراه دارد. در صورت خروج کامل مسکن از رکود، مانع احتمالی کاهش تورم –کسری عرضه آپارتمان- برطرف و همزمان منابع منجمد شده بانکها در املاک و مستغلات آزاد میشود. تحرک این بازار همچنین باعث بهرهبرداری از فضای پسابرجام به نفع جذب سرمایه خارجی و استفاده اهرمی از بودجه محدود دولت برای رشد اقتصادی خواهد شد. آثار ثانویه رونق مسکن، تقویت بیشتر محرکهای این بخش را میطلبد.
|
آدرسهای جذاب ساختوساز
مناطق مستعد و پرکشش در پایتخت برای ساختوسازهای مسکونی شناسایی شد. در حال حاضر پنج منطقه تهران در مقایسه با سایر مناطق، از چهار مزیت نسبی برای پذیرش سرمایهگذاریهای جدید ساختمانی برخوردار است. این مناطق اگر مورد انتخاب سازندههای مسکن قرار بگیرد، نهتنها از تکرار تجربه تلخ دو سال اخیر- دشواری فروش نوسازها- جلوگیری میشود، بلکه حجم عرضه مسکن متناسب با نیاز مصرفی نیز افزایش مییابد. نتایج بررسیها درباره آدرسهای جذاب ساخت مسکن نشان میدهد نیمی از کل معاملات خرید آپارتمان در شهر تهران، در مناطق 5، 4، 2، 15 و 14 انجام میشود. این مناطق به ترتیب، دارای اولویت مکانی برای تعریف پروژههای جدید مسکونی هستند. پراکندگی این پنج منطقه در سطح شهر سبب شده طیف گستردهای از خریداران آپارتمان در دهکهای درآمدی مختلف، گزینههای اولیه خود در انتخاب محل سکونت را به این مناطق اختصاص دهند. سازندههای مسکن با ورود به این مناطق آینده پروژههای جدید خود را از بابت تقاضای موثر و امکان پیشفروش، بهنوعی تضمین خواهند کرد و در صورت نیاز به تسهیلات بانکی بدون سپرده با نرخ بهره صفر، میتوانند در محدوده بافت فرسوده مناطق 14 و 15 اقدام به سرمایهگذاری کنند. سطح پایین قیمت زمین، مزیت مکمل این مناطق پرکشش برای ساخت محسوب میشود.
|
کارنامه قبولی وام مسکن
کارنامه فصل اول «پرداخت تسهیلات جدید مسکن»، از اثر بخشی محرکهای بانکی برای تقویت هر دو سمت عرضه و تقاضا حکایت دارد. بهار امسال حجم پرداخت تسهیلات «ساخت» و «خرید» مسکن به لحاظ تعداد وامگیرندهها، به ترتیب 35 و 14 درصد نسبت به بهار پارسال افزایش یافت و روند رشد ماهانه وامدهی نیز در خرداد به 90 درصد رسید. با رشد دو رقمی پرداخت وام مسکن –صرفنظر از رشد ریالی که بهخاطر افزایش سقف وام طبیعی است- بازارهای معاملات و ساخت و ساز همزمان وارد رونق میشوند که این بهترین حالت رکودزدایی است.
|
سیگنال فرود سرمایه خارجی
در آستانه نیمسال دوم پسابرجام، تقاضای خرید و اجاره ساختمان اداری در تهران از سمت شرکتهای خارجی بهصورت محسوس افزایش یافت. این گروه، زمستان گذشته و بعد از اجرایی شدن برجام، ارزیابیهایی درباره نحوه تامین فضاهای مسکونی و اداری در پایتخت انجام داد و حالا قرار بازدیدهایی که توسط دلالان ملک اداری برای طرفهای ایرانی شرکتهای خارجی تنظیم میشود، حکایت از قطعی شدن بخشی از مذاکرات اقتصادی دوره پسابرجام دارد. ورود تقاضای جدید به بازار املاک اداری علامتی از فرود سرمایه خارجی به ایران است. بناهای مدنظر خارجیها پنج ویژگی دارد.
|
پایان عصر تقاضای هجومی مسکن
دو اقتصاددان و صاحب نظر حوزه مسکن، در نشستی مشترک چشمانداز میانمدت بازار ملک را از سه زاویه تحلیل و بررسی کردند. تیمور رحمانی، اقتصاددان و عضو هیات علمی دانشکده اقتصاد دانشگاه تهران و حسین عبده تبریزی مشاور وزیر راه وشهرسازی، چشمانداز بازار مسکن را با تکیه بر سه بعد مهم و تاثیرگذار شامل ساخت و سازهای مصرفی کوچک متراژ و ارزان قیمت، معاملات خرید و قیمت مسکن و همچنین بازار اجارهداری تشریح کردند.نتایج این بررسی نشان میدهد: هم اکنون بازار ساخت واحدهای ارزانقیمت کوچک و میان متراژ برای گروههای هدف یعنی تقاضای مصرفی کم درآمد و متوسط، بهصورت مشروط برای سرمایهگذاران ساختمانی میتواند به محل هدایت سرمایهها تبدیل شود.
|
جراحی بازار دوم مسکن
بازار دوم معاملات مسکن – فروش آپارتمانهای در حال ساخت- با اجرای کامل قانون پیشفروش ساختمان از این هفته، سرانجام «رسمیت» پیدا کرد و «ایمن» شد. روزنامههای سراسری پرتیراژ که بورس آگهی خدمات و فعالیتهای ملکی محسوب میشوند از ابتدای هفته جاری، چاپ هر نوع تبلیغات مرتبط با پیشفروش مسکن را به «ارایه مجوز ادارات راه و شهرسازی استان مبنیبر گواهی تایید صحت پروژه ساختمانی» منوط کردهاند. با نصب این فیلتر در مبادی ورود پیشفروشندهها به بازار، جلوی تبلیغ «پروژههای مشکلدار» یا «مشکوک به تضییع منافع پیشخریداران» گرفته شده اما بهخاطر عدم آمادگی سایر پیشفروشندهها از بابت داشتن مجوز، طی سه روز اخیر، حجم عرضه این آپارتمانها به صفر رسیده طوریکه صفحات نیازمندیهای نشریات که پیشتر حدود 150 مورد آگهی پیشفروش، روزانه در آنها منعکس میشد، از این نوع تبلیغ خالی شده است. سازندهها برای اخذ مجوز، باید ابتدا «حساب امانی» تشکیل دهند تا یک بانک عامل بهعنوان ضلع سوم، وارد قرارداد پیشخریدار و پیشفروشنده شود و در مقام «ناظر بر رفتار مالی و ساختمانی دو طرف»، ریسک و مخاطرات پیشخرید را کنترل کند و کاهش دهد. اعمال قانون پیشفروش، ضمن رفع 4 حفره بزرگ بازار دوم، ظرفیت واقعی آن را در جهت کنترل نوسانات شدید بازار اول فعال میکند.
|